¿Se puede desistir de un alquiler si no funcionan los electrodomésticos?

¿Puedo desistir de un contrato de alquiler a los dos meses? Alego problemas con la habitabilidad de la vivienda y dificultad en el disfrute de la misma. Faltan utensilios esenciales (plancha de la ropa), no tiene ningún tipo de tendedero, la puerta de lavadora no encaja, el microondas está estropeado...

Los contratos de arrendamiento de vivienda se encuentran regulados en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. El contrato de arrendamiento de vivienda es un contrato bilateral en virtud del cual se generan obligaciones para ambas partes contratantes. En el caso del arrendador, estará obligado a mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad y apta para el uso al que se la destina, mientras que sobre el arrendatario pesa la obligación de satisfacer el pago de la renta convenida en el contrato.

En cuanto al régimen de desistimiento de este tipo de contratos, se encuentra regulado en el artículo 11 de la mencionada ley en el que se establece que:

“El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los periodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización”.

En cambio, en la propia LAU, en su artículo 21.1, se establece la obligación que pesa sobre el arrendador al determinar que “el arrendador está obligado a realizar, sin elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil”.

En caso de incumplimiento, el artículo 27 prevé que “el incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil […]. 3. Del mismo modo, el arrendatario podrá resolver el contrato por las siguientes causas: la no realización por el arrendador de las reparaciones a las que se refiere el artículo 21 o la perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilización de la vivienda”.

A la vista de la regulación aplicable resulta esencial conocer qué se entiende por condiciones de habitabilidad. Lo cierto es que en la ley no existe una definición del concepto de “condiciones de habitabilidad”, de modo que debemos acudir a la jurisprudencia para obtenerla y así poder dilucidar si en su caso procede la resolución del contrato.

De la búsqueda de jurisprudencia podemos encontrar diferentes conceptos. Por ejemplo, en el caso de la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 28 de mayo de 2013, se consideró procedente la resolución de un contrato de arrendamiento por la falta de contratación suficiente de potencia eléctrica en el piso lo que ocasionaba que, al encender varios radiadores eléctricos de la calefacción junto con otros electrodomésticos, saltase el automático y ello porque el Tribunal estimó que la calefacción por acumuladores eléctricos es un servicio importante con el que contaba el inmueble y que el funcionamiento insatisfactorio de este servicio evidenciaba el incumplimiento de la obligación del arrendador consistente en la conservación de la vivienda entendiendo que este incumplimiento generó que la vivienda no reuniese las condiciones de habitabilidad suficientes que fueron tenidas en cuenta para celebrar el contrato de arrendamiento.

Por tanto, entendemos que, en su caso, debido a la avería de la lavadora, microondas… podría existir un incumplimiento del arrendador de su obligación de mantener el inmueble en condiciones de habitabilidad por lo que podría resolver el contrato sin necesidad de esperar al transcurso de los seis meses que, como hemos indicado, impone la ley.

*Beatriz Herrera del Campo, abogada de Lean Abogados.