Tengo en usufructo una vivienda que necesita reformas, ¿puedo hacerlas yo?

Mi hija tiene la nuda propiedad de una vivienda de la que yo soy usufructuaria. La vivienda necesita obras de mantenimiento y también se quieren realizar obras de mejora. Quiero financiar ambas obras. Como usufructuaria, ¿puedo acometer y financiar ambas firmando yo sola el contrato de obra, sin más?, ¿debo hacer una donación a mi hija y que ella sea la que firme el contrato de obras?, ¿cuáles son las implicaciones fiscales a efectos de IRPF para mi hija y para mí si le hago la donación?

En primer lugar, respecto de las obras que usted llama de mantenimiento, entendemos que estaría obligada como usufructuaria a su realización de acuerdo con lo establecido en el artículo 500 del Código Civil, en el que se establece que "el usufructuario está obligado a hacer las reparaciones ordinarias que necesiten las cosas dadas en usufructo".

Estas obras, llamadas en el argot jurídico 'obras de conservación', son aquellas que exijan los deterioros o desperfectos que procedan del uso natural de las cosas y sean indispensables para su conservación.

Por tanto, respecto de la realización de estas obras, en principio, no debería existir problema para que usted pueda llevar a cabo su realización, así como la obtención de la financiación necesaria para ello.

Respecto de las obras de mejora, usted como usufructuaria podrá realizar y acometer la realización de obras de mejora en el inmueble, puesto que dicha facultad se encuentra reconocida en el Código Civil: en concreto, en su artículo 487, se determina que “el usufructuario podrá hacer en los bienes objeto del usufructo las mejoras útiles o de recreo que tuviere por conveniente, con tal que no altere su forma o sustancia”.

Por tanto, respondiendo a la primera de las preguntas que nos plantea, la respuesta es que usted como usufructuaria podrá realizar tanto las obras de conservación como las de mejora.

Por tanto, y respondiendo así a la segunda pregunta que nos formula, consideramos que usted podrá firmar como usufructuaria el contrato de obra sin que exista necesidad de la concurrencia de su hija, puesto que el ordenamiento jurídico le faculta para la realización de las obras en su condición de usufructuaria del inmueble.

En cuanto a la última de las preguntas, a pesar de que entendemos que no sería necesaria la realización de una donación a su hija, pues las obras las puede realizar usted como usufructuaria, en el caso de que decidiese realizar una donación a su hija, la implicación fiscal de esta operación depende de la comunidad autónoma donde ustedes residan debido a que se trata de un impuesto, cuya regulación se encuentra transferida a las mismas.

No obstante lo anterior, en su caso, al tratarse de una donación de padres a hijos, gozan, generalmente, de importantes bonificaciones. Por ejemplo, en el caso de la Comunidad de Madrid, a este tipo de donaciones se les aplica una bonificación del 99%.

Beatriz Herrera del Campo, abogada de Lean Abogados.