Quiero vender la casa de la playa a mi hijo y mi nuera y que me paguen a plazos

Quiero vender una segunda residencia a un hijo y su esposa y que el precio que acuerde, que será el normal de la zona, me lo paguen a plazos a determinar y en la cantidad acordada con arreglo a sus ingresos. ¿Podemos tener problemas con Hacienda?

La venta de un inmueble a un hijo sin fijar un precio determinado puede dar lugar a problemas con la Hacienda Pública, no obstante, existen diversas fórmulas que nos permiten realizar la venta de pago aplazado de forma legítima.

Dado el caso, entendemos que la compraventa se efectuará sin aportación de garantías (hipotecas, fianzas…) y que el comprador, en este caso, su hijo, adquirirá el inmueble con pago aplazado.

Esto supone que los vendedores, en este caso los padres, permitirán a los compradores desembolsar el precio en diversos plazos hasta pagar el precio total del inmueble. En este sentido, se le ofrecen muchas posibilidades al vendedor, ya que el comprador no ha cumplido con la obligación principal del contrato: el pago total del precio.

Por ello, el vendedor podrá optar por permitirle al comprador ostentar la posesión del inmueble o bien retenerla hasta que el comprador efectúe el pago. El contrato de compraventa se suscribirá en documento privado.

No obstante, como el contrato de compraventa no requiere una forma determinada para su perfeccionamiento, nosotros aconsejamos la elevación a escritura pública del mismo y su posterior inscripción en el registro de la propiedad.

Por otro lado, como ya hemos dicho, es probable que la celebración el contrato de compraventa con pago aplazado se produzca porque el comprador carece de las garantías bancarias necesarias, por ello, la legislación prevé otros instrumentos que permitan asegurar la posición del acreedor.

Concretamente, el Código Civil en sus artículos 1124 y 1504, recoge la llamada condición resolutoria, la cual faculta al vendedor para rescindir el contrato cuando el comprador incumpla cualquiera de los plazos pactados.

Otro instrumento del que el vendedor se puede valer es la reserva de dominio, que supone que el vendedor se reserva la propiedad del inmueble hasta el comprador cumpla con todos los plazos acordados.

Después de explicar las opciones jurídicas que el vendedor tiene para la celebración del contrato, vamos a entrar a hablar de la fiscalidad, la cual tiene ciertas particularidades: como sabemos, la transmisión de un inmueble conlleva el pago de tres impuestos: IRPF, plusvalía municipal e ITP.

Con respecto al IRPF, el pago de este impuesto correrá de cuenta del vendedor, es decir, de los padres y se imputará a las ganancias patrimoniales del ejercicio correspondiente. En caso de que los plazos de pago pactados sean superiores a un año, los vendedores podrán imputar proporcionalmente en el IRPF de acuerdo a los ingresos obtenidos como consecuencia de la venta en cuestión. Por otro lado, el abono de la plusvalía municipal corresponderá a la parte vendedora y el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) a la compradora.

En conclusión, el cumplimiento de todas las formalidades jurídicas y fiscales, no deberían conllevar problemas con Hacienda, independientemente de que el adquirente sea familiar directo del vendedor o no.

*Sofía Sánchez Fernández y Sara Espada Vares, abogadas de Lean Abogados.