¿Me compensa reclamar los gastos hipotecarios? Suman unos 2.500 euros

¿Me compensa reclamar los gastos hipotecarios a mi banco? Estos suman unos 2.500 euros.

Como cuestión previa para resolver su consulta es necesario aclarar en qué consiste la reclamación de los gastos derivados de la hipoteca y qué gastos se incluyen en la misma.

El origen de este tipo de reclamaciones radica en el argumento, admitido por nuestros órganos judiciales, basado en la afirmación de que la imposición de esta cláusula es abusiva pues, de acuerdo con la ley, el pago de todos los gastos que conlleva la constitución de una hipoteca no debe recaer única y exclusivamente en el prestatario, es decir, el cliente.

Así lo estableció el Pleno de Tribunal Supremo en su sentencia 23 de enero de 2019. Pero, ¿a qué gastos nos referimos cuando hablamos de gastos hipotecarios?

Normalmente encontraremos aranceles notariales, aranceles registrales, el impuesto de actos jurídicos documentados (IAJD), gastos de gestoría y tasación de la vivienda sobre la que se pretende constituir la hipoteca.

Los dos primeros son precios cerrados, se fijan por Real Decreto y son de aplicación para todos los notarios y registros de España. Por su parte, la cuota del IAJD, al igual que todos los impuestos, dependerá de la base imponible y el tipo de gravamen de aplicación.

Finalmente, los gastos de gestoría y tasación son de libre imposición, es decir, no vienen fijados por un baremo. En relación con estos gastos tanto el Tribunal de Justicia de la Unión Europea como el Tribunal Supremo han establecido en numerosas sentencias a quién le corresponde el pago de dichos gastos; en este sentido, el Tribunal Supremo falló que los gastos de gestoría, tasación y registro corresponden en su totalidad al banco prestamista. Asimismo, a este también le corresponde el abono del 50% de los gastos de notaría.

Por otro lado, al prestatario le corresponde el 50% de los gastos de notaría y el 100% de los gastos de IAJD. Además, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea y el Tribunal Supremo también han resuelto que cabe la imposición de condena en costas al banco.

Por todo ello, usted deberá calcular cuáles son los gastos de cada uno de los conceptos explicados y valorar si le compensa o no emprender acciones legales frente a su banco por esta cuestión.

Desde nuestro punto de vista, creemos que dados los fallos favorables del Tribunal de Justicia de la Unión Europea y el Tribunal Supremo, estamos ante un asunto en el que es fácil que le den la razón pues la jurisprudencia está de su lado.

Más aún, entendemos que estas cláusulas abusivas deben ser objeto de pleito pues la condena en costas corresponderá al prestamista, no corriendo el consumidor con los gastos procesales que un procedimiento judicial conlleva (en este sentido la sentencia del Tribunal Supremo de 27 de enero del 2021).

*Sofía Sánchez Fernández y Sara Espada Vares, abogadas de Lean Abogados.