Mi hija trabaja y reside en Dubái. Si compra casa en Lleida, ¿la puede pagar sin hipoteca?

Mi hija trabaja y reside en Dubái y va a comprar un piso en Lleida. No va a solicitar hipoteca. ¿Cómo lo puede pagar?, ¿cuál es la mejor manera? Y cuando haga el impuesto sobre la renta de no residentes, ¿qué porcentaje pagará?

La compraventa de inmuebles radicados en España por ciudadanos no residentes en este país suscita, como regla general, bastantes dudas. Lo primero que deberá hacer su hija es abrir una cuenta corriente en España.

En primer lugar, porque deberá justificar el origen del dinero con que paga el precio de la venta en el momento de otorgar la escritura pública ante notario, evitando incurrir en infracciones contra la normativa de blanqueo de capitales. En segundo lugar, por un elemental principio de seguridad y, tercero, porque después de la compra deberá domiciliar gran parte de sus recibos de mantenimiento de la vivienda: electricidad, agua, teléfono, algunos impuestos, etc.

A partir de este primer trámite, la mejor manera de llevar a cabo la compra de una vivienda en España es la siguiente:

- Acudir al Registro de la Propiedad y solicitar la documentación y su verificación en cuanto a cargas y gravámenes que pudiera tener la propiedad. (nota simple y certificado de cargas).

- Contrato de arras (no obligatorio). Este precontrato entre comprador y vendedor tiene la finalidad de formalizar la operación entre ambas partes: el comprador muestra su clara intención de adquirir el inmueble y el vendedor de vender. En el contrato de arras, se establecerá el precio de la compraventa, de qué forma será pagado (si quedará totalmente pagado o se realizará dicho pago a plazos) y las arras (a efectos prácticos, se trata de una señal en torno al 10% o 15% del importe del precio).

- Escritura pública de venta.

- La inscripción del inmueble en el Registro de Propiedad identificando el nuevo propietario.

Por último, en relación con el impuesto sobre la renta de no residentes (IRNR), la regla general es que, en la venta de bienes inmuebles situados en el territorio español por extranjeros no residentes, el adquirente/comprador español estará obligado a retener un 3% del precio de la compraventa en el momento de otorgar la escritura pública, debiendo ingresar ese 3% del valor de la finca, en un plazo no superior a un mes, a Hacienda, a través del modelo 211, en concepto de pago a cuenta del IRNR.

A esta regla general se aplica la excepción relativa a que no deberá llevarse a cabo dicha retención por el comprador en el supuesto de que el vendedor acredite con una certificación expedida por la Agencia Tributaria que está sujeto al impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF) o al impuesto de sociedades (IS).

El comprador deberá entregar el comprobante y justificante del ingreso al vendedor a fin de que este, en un plazo no superior a cuatro meses, declare la ganancia patrimonial obtenida a Hacienda a través del modelo 210, y, en su caso, se le pueda devolver parte del mismo o abone lo que quedase pendiente de tributación.

*Alicia Medina Bustos, abogada de Lean Abogados.