Quiero comprar un piso, ponerlo a nombre de mis hijos y quedarme en usufructo

En dos meses voy a comprar una vivienda y estoy pensando en escriturar a mis hijos como propietarios y yo como usufructuario. Mis dos hijos son menores de edad, 13 y 16 años respectivamente. Quiero hacer esto para que el día que yo fallezca, ellos deban pagar lo mínimo. ¿Es más rentable esta opción o es mejor dejar la vivienda en herencia?

Por un lado, la primera opción que nos plantea supone comprar la casa determinando en la propia escritura de compraventa que usted tiene el usufructo vitalicio sobre la vivienda y sus hijos la propiedad, de manera que el día que usted fallezca se llevará a cabo la consolidación del pleno dominio.

En primer lugar, es necesario reseñar que cualquier negocio jurídico exige la capacidad de los otorgantes del mismo. De acuerdo con nuestra legislación, la anterior exigencia conlleva la necesidad de que las partes ostenten tanto capacidad jurídica como capacidad de obrar.

Atendiendo al supuesto que nos plantea, un menor de edad solo podrá adquirir un inmueble por medio de sus progenitores o de quien ostente su patria potestad. Por ello, partiendo de la premisa de que la compraventa no le va a suponer ningún perjuicio al menor, podrá llevarse a cabo; sin embargo, deberán ser ustedes, los padres, quienes actúen como representantes legales.

Cuestión distinta es la formalización de la hipoteca. El artículo 166 del Código Civil exige, en un principio, autorización judicial para formalizar una hipoteca a nombre de un menor. Ahora bien, la Dirección General de los Registros y del Notariado ha admitido que los titulares de la patria potestad de un menor pueden realizar, de forma simultánea, la compra e hipoteca de un bien inmueble sin necesidad de recabar autorización judicial.

Además, deberá tenerse en cuenta la procedencia del dinero con el que se va a realizar el pago del precio de la vivienda o la entrada de la hipoteca. Si el importe correspondiente proviene de los padres o titulares de la patria potestad, el negocio jurídico podría ser entendido por Hacienda como una donación, conllevando así la necesidad de liquidar no solo aquellos impuestos derivados de la compraventa (impuesto sobre el valor añadido en caso de que la vivienda sea de obra nueva o impuesto de transmisiones patrimoniales en caso de que la vivienda sea de segunda mano, así como el impuesto de actos jurídicos documentados), sino también los que lleva aparejados una donación (como el impuesto de sucesiones y donaciones).

Asimismo, esta operación puede acarrear una serie de inconvenientes para los padres o tutores legales, puesto que no son los propietarios y, por consiguiente, en caso de que quieran proceder a la venta del inmueble, deberán obtener una autorización judicial previa.

Esto implica que el juez deberá analizar si la operación en cuestión es conveniente para los menores, y en caso de que el juez no lo estime oportuno, rechazará tal autorización impidiendo que se lleve a cabo la venta de la vivienda.

Por otro lado, la herencia es un negocio jurídico 'mortis causa' mediante el cual el causante transmite a sus herederos los bienes de los que era propietario a través de testamento o legado. Esta operación conlleva para quien hereda una serie de obligaciones fiscales que expondremos a continuación.

En primer lugar, habrá que tributar por impuesto de sucesiones y donaciones (ISD) una vez se lleve a cabo el hecho imponible, esto es, el fallecimiento del causante. Este impuesto, al estar cedido a las comunidades autónomas, atiende a diferentes regulaciones, por ejemplo, en la Comunidad de Madrid tiene una bonificación del 99%.

Además, habrá que estar pendiente de si deberá tributar por el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU o plusvalía municipal), después de que el Tribunal Constitucional haya declarado nulo su método de cálculo. Este es un tributo municipal, es decir, que cobran los ayuntamientos, y grava el aumento de valor de los terrenos urbanos que se pone de manifiesto en el momento de la transmisión de un inmueble.

Una vez analizadas ambas operaciones, así como las consecuencias fiscales de las mismas, concluimos que la opción más rentable es la de dejar el inmueble en herencia, puesto que acarrea una menor carga fiscal a sus hijos y les ofrece mayores ventajas a ustedes como padres.

*Sofía Sánchez Fernández y Sara Espada Vares, abogadas de Lean Abogados.