¿Puedo vender un piso en ruinas con un valor catastral de 23.000 euros por 1.000?

Una vivienda de 46 metros cuyo valor catastral es de 23.000 euros, pero el estado de la misma es no habitable (problemas con luz y agua), ¿se podría vender a un familiar directo por 1.000 euros?, fiscalmente, ¿a qué gastos estaría sujeto? Leí que la plusvalía municipal únicamente se pagaba si existía ganancia patrimonial. En este caso, obviamente no habría, pero desconozco si en estos casos se aplica algún otro tipo de impuesto.

En primer lugar, debe tener en cuenta que en algunas comunidades autónomas es obligatorio presentar la cédula de habitabilidad del inmueble al momento de formalizar la compraventa, salvo que tenga como finalidad realizar una reforma integral de la vivienda.

La vivienda puede venderse a cualquier tercero por el precio que las partes pacten libremente, no obstante, teniendo en cuenta el estado del piso es recomendable que quede constancia en el contrato de compraventa las condiciones del mismo.

Cuando hablamos de una compraventa tenemos que tener presente el pago de tres tributos: el IRPF, la plusvalía municipal y el impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP).

El abono de los dos primeros impuestos corre por cuenta del vendedor. Respecto a la plusvalía, efectivamente solo estará exento del pago si, tal y como establece el artículo 104.5 de la Ley de Haciendas Locales, puede acreditar que el inmueble objeto de venta no ha incrementado su valor entre la fecha de adquisición y transmisión.

Al comprador le corresponde el pago del ITP. El ITP es un impuesto cedido parcialmente a las comunidades autónomas, que grava las transmisiones de viviendas de segunda mano. Como decimos, es un impuesto cedido parcialmente a las comunidades autónomas, por lo que el tipo de gravamen dependerá de la localización del inmueble.

No obstante, en su caso lo que le interesa es la base imponible del tributo. Aunque sean las comunidades autónomas las que fijen los tipos de gravamen, deducciones y otras circunstancias del impuesto, hay algunas disposiciones comunes como son el hecho imponible y la base imponible del mismo.

En este sentido, el artículo 10.2 del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, establece la base imponible de los bienes inmuebles, a saber: “En el caso de los bienes inmuebles, su valor será el valor de referencia previsto en la normativa reguladora del catastro inmobiliario, a la fecha de devengo del impuesto. No obstante, si el valor del bien inmueble declarado por los interesados, el precio o contraprestación pactada, o ambos son superiores a su valor de referencia, se tomará como base imponible la mayor de estas magnitudes. Cuando no exista valor de referencia o este no pueda ser certificado por la Dirección General del Catastro, la base imponible, sin perjuicio de la comprobación administrativa, será la mayor de las siguientes magnitudes: el valor declarado por los interesados, el precio o contraprestación pactada o el valor de mercado.”

Es decir, usted deberá tributar por el valor real del inmueble. Se entiende por valor real la cantidad que viene documentada en las escrituras. Sin embargo, es normal que las condiciones del inmueble (revalorización de la zona, antigüedad del edificio…) alteren este importe.

Otra opción es establecer como base imponible el valor de mercado del inmueble. También se podrá solicitar a la Agencia Tributaria autonómica el valor fiscal del inmueble, aunque si usted solicita este valor tendrá que aceptarlo.

En el primer caso —precio establecido en la escritura—, al ser bajo es posible que la Administración se muestre disconforme con el valor otorgado e inicie un procedimiento de comprobación de valores, en el cual se modifique el valor real del inmueble, obligándole a pagar una cuota superior.

*Sara Espada y Sofía Estrada, abogadas de Lean Abogados.