Vamos a comprar un piso con terraza de uso privativo, ¿qué hay que tener en cuenta?

Estamos interesados en la compra de un piso que ocupa un primer piso de un edificio con una terraza de uso privativo en la que podríamos hacer lo que quisiéramos

Foto: Vamos a comprar un piso con terraza de uso privativo, ¿qué hay que tener en cuenta? (iStock)
Vamos a comprar un piso con terraza de uso privativo, ¿qué hay que tener en cuenta? (iStock)

Estamos interesados en la compra de un piso que ocupa un primer piso de un edificio con una terraza de uso privativo en la que tanto inmobiliaria como dueño nos comentan que podríamos hacer lo que quisiéramos en ella. Nosotros suponemos que eso no es así, pero no conocemos las limitaciones exactas de lo que es legal hacer en ella. ¿Podemos añadir parte de la terraza a la vivienda?, ¿qué pasa cuando sea necesario realizar alguna obra en fachada y haya que poner un andamio, por ejemplo?

Los edificios residenciales se regulan según lo dispuesto en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) y subsidiariamente por las disposiciones del Código Civil. Asimismo, también tendremos que tener en cuenta otras normas singulares de cada comunidad de propietarios como son los estatutos de la comunidad, el título de constitución de la comunidad, etcétera.

A grandes rasgos, podemos encontrar tres tipos de bienes fundamentalmente en los edificios de propiedad horizontal. Los elementos privativos son aquellas viviendas o locales o partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente (artículo 396 Código Civil). El artículo 3.a) de la Ley de Propiedad Horizontal (en adelante, LPH) define los elementos privativos como “el derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario”.

Los elementos comunes son básicamente aquellos espacios no privativos, afectos a un uso o utilización de todos los vecinos. Finalmente, encontramos los bienes comunes de uso privativo.

Estos últimos son propiedad de la comunidad de propietarios, sin embargo, tienen su uso atribuido a un vecino por las cualidades específicas de ese bien. Un claro ejemplo de bienes comunes de uso privativo suelen ser las terrazas.

En cualquier caso, la calificación de los bienes viene recogida en la escritura de constitución de la comunidad, de forma que podrá consultar esta documentación y cerciorarse de cómo está calificada la terraza en cuestión.

Los bienes comunes de uso privativo pueden generar problemas en cuanto a la limitación del uso de los mismos. No obstante, la característica principal de este espacio es que las reparaciones y desperfectos que posean correrán por cuenta de la comunidad de propietarios.

No obstante, si estos desperfectos vienen originados por el desgaste o mal uso del vecino que ostente el uso de la terraza, le corresponderá a este abonar las reparaciones necesarias. Asimismo, debe saber que, mediante acuerdo de la comunidad, la terraza podría privatizarse.

Por otro lado, si usted como vecino que posee el uso de ese bien desea realizar alguna obra, siempre y cuando “no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario” (art. 7.1 LPH), deberá pedir permiso a la comunidad de propietarios.

En cuando al uso de andamios, como comentaba en su consulta, el artículo 9.1.c) LPH, establece que cada propietario está obligado a: “Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la presente ley, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados”.

En conclusión, al tratarse de una terraza, lo más probable es que se trate de un elemento común de uso privativo. En este sentido, aunque se tratara de un elemento privativo, es decir, de uso exclusivo, usted como propietario tiene la obligación de permitir la colocación de andamios o cualquier otro mecanismo u obra necesarios para la reparación de un elemento común.

*Sofía Sánchez y Sonsoles Martínez, abogadas de Lean Abogados.

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