¿Qué porcentaje de plusvalía pagaré si vendo el 50% de la vivienda a mi mujer?

¿Qué porcentaje de plusvalía debería pagar al ayuntamiento si vendo el 50% de la vivienda a mi mujer para yo comprarme otra? Estamos viviendo separados, pero no nos hemos divorciado ni separado por papeles legalmente. Si ella se queda con la vivienda y me paga el 50% del valor, ¿cuánto tendré que pagar de plusvalía municipal?

La situación en la que se encuentra el inmueble es de copropiedad al 50%. Por lo que expone, suponemos que el bien pertenece a su mujer y a usted, y que aún permanece vigente el matrimonio.

Antes de nada, debemos diferenciar las dos principales maneras de extinguir la copropiedad de una casa. La primera y más conocida, y que tiene un mayor coste fiscal, es a través de una compraventa de la propiedad de una de las partes.

Y, en segundo lugar, la desconocida extinción de condominio mediante la cual una de las partes cede la propiedad del inmueble a la otra a cambio de una contraprestación.

La extinción o disolución de condominio (artículos 400 a 406 del Código Civil) es un acto que se realizará en el momento en que se quiere acabar con una situación de copropiedad en una comunidad de bienes entre dos o más sujetos.

Un claro ejemplo en el que cabe la extinción de condominio es cuando una pareja tiene un inmueble indivisible comprado por ambos y quieren separarse y dejar de compartir la propiedad del mismo.

Cada una de las formas de extinguir la copropiedad tiene consecuencias fiscales diferentes. Mientras que en una compraventa se devengan el impuesto de transmisiones patrimoniales onerosas (TPO), la plusvalía municipal (IIVTNU) y el IRPF, la extinción de condominio está sujeta únicamente al impuesto de actos jurídicos documentados (ADJ).

Por tanto, únicamente para el caso de instrumentalizarse mediante una compraventa se devengaría la plusvalía. La plusvalía municipal ha sido objeto de polémica al ser considerada por mucha gente injusta.

El sujeto obligado al pago de la plusvalía sería usted como vendedor y el plazo para su liquidación son 30 días hábiles desde la fecha de la venta. Para calcular la cuota que tendría que pagar, debemos atender a cada municipio.

En este sentido, el 26 de octubre de 2021, el Tribunal Constitucional publicó su sentencia número 182/2021, mediante la cual se declaraba inconstitucional la fórmula de cálculo y la sujeción al impuesto en caso de venta a pérdidas. Para evitar un vacío legal prolongado, el Gobierno dictó el Real Decreto-ley 26/2021 de 8 de noviembre de 2021, mediante el cual se modificaba la Ley de Haciendas Locales a fin de adecuar la legislación a las disposiciones del Tribunal Constitucional.

Lo que ha cambiado con la nueva ley es cómo se calcula la base imponible del impuesto. Ahora, a la hora de calcular la base imponible, el contribuyente puede elegir entre:

a) La plusvalía real, calculada con base en la diferencia de valor entre el valor de adquisición del inmueble y el valor de venta.

b) Un nuevo sistema objetivo que reflejará las evoluciones del mercado inmobiliario.

La segunda de las opciones permite la posibilidad de tributar en función de la plusvalía real que usted obtenga en el momento de la transmisión del inmueble. Si demuestra que la plusvalía real es inferior a la resultante del método de estimación objetiva, podrá aplicar la real.

En resumen, si decide articular la operación mediante una extinción de condominio no tendría que liquidar la plusvalía al ayuntamiento. Sin embargo, en caso de que su mujer le compre la mitad del inmueble, deberá liquidar este impuesto.

Debe tener en cuenta que siendo el 50% del inmueble el que pretende venderse, solo deberá hacer frente al pago de la plusvalía en relación con la cuota de titularidad de la que es propietario.

*Sonsoles Martínez y Sofía Sánchez, abogadas de Lean Abogados.