Instalar el ascensor afecta a una plaza de garaje de un vecino, ¿qué podemos hacer?

En mi edificio tenemos que poner un ascensor que llega hasta el garaje que afecta a la plaza de garaje de un vecino. ¿Podemos ofrecerle otra plaza que tiene la comunidad en las mismas condiciones?, ¿cómo tenemos que hacerlo?, ¿tenemos que tributar por el cambio?

La Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal (LPH), en su artículo 10 se refiere las obras urgentes y a las obras que son necesarias para la mejora de la habitabilidad y seguridad de los vecinos del edificio.

Dicho precepto hace una diferenciación entre aquellas actuaciones que tienen un carácter obligatorio y no requieren un acuerdo previo de la junta de propietarios y aquellas otras que sí que requieren autorización administrativa.

Así, se establece que, cuando la solicitud de instalación del ascensor es requerida por un propietario del edificio en cuya vivienda vive una persona mayor de 70 años o discapacitada, será obligatoria la instalación del ascensor siempre que el importe repercutido anual no exceda de 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes, salvo que el solicitante asuma el resto del coste de la instalación.

Cada copropietario deberá contribuir con base en su respectiva cuota. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste sea asumido por quienes las hayan requerido.

El acuerdo de la junta se limitará a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono. En caso distinto, se aprobará la instalación del ascensor en la junta por la mayoría del total de propietarios que representen a su vez la mayoría de las cuotas de participación.

Dicha aprobación del acuerdo está regulada en el artículo 17.2 primer párrafo de la LPH. Esa doble mayoría debe ser de los presentes a la Junta. Una vez aprobado el acuerdo, hay que proceder a notificarle a los ausentes el acuerdo adoptado por la junta.

Los ausentes tienen un plazo de 30 días naturales para manifestarse desde la recepción de ese acuerdo provisional (art. 17.8 LPH) y, si en ese plazo no manifiestan nada al respecto (no se oponen), se entenderá que su voto es a favor del acuerdo de instalación del ascensor, sumándose al de los presentes que votaron a favor en la reunión de la comunidad.

Cumplidos estos trámites, deberá solicitarse la licencia de obras correspondiente al Ayuntamiento para poder acometer las reformas en las zonas comunes de la comunidad de vecinos. En este punto, habría que atender a la forma en que se llevará a cabo la instalación del ascensor.

Esta se puede hacer en el hueco de la escalera si este es suficientemente grande, en la fachada exterior del edificio si se respeta lo dictado en la ordenanza municipal o mediante su instalación en el patio de luces del edificio.

Esta última opción requiere excavar un foso en el patio interior para levantar la estructura del ascensor y, además, hacer un hueco en la pared de cada rellano. También se puede contemplar la moderna instalación de ascensores neumáticos, los cuales son más funcionales y precisan menos espacio libre. En el supuesto que plantea, se requeriría una excavación hasta el garaje y la afectación de una zona privativa.

Cabría la posibilidad de plantearle a ese vecino si está dispuesto a realizar una permuta con la plaza ofrecida titularidad de la comunidad. Para poder realizar este acto, la comunidad debe desafectar el elemento común para proceder a su enajenación.

El problema es la maraña de requisitos y de obstáculos que dificultan estos actos, derivada de que en la comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal corresponde a cada piso o local, (arts. 3.b LPH y 396 CC).

Lo cierto es que los elementos comunes no son titularidad de la comunidad de propietarios como entidad interpuesta entre el copropietario y el elemento independiente, sino que pertenecen directamente a todos los propietarios, como una extensión de la propiedad de elementos privativos. Hay que recordar que lo habitual sería hacer dos compraventas independientes, elevando a público dichos contratos.

En último lugar, respecto a la fiscalidad de la operación. En primer lugar, deberá liquidarse el impuesto de transmisiones patrimoniales, la posible plusvalía del suelo y la ganancia patrimonial como consecuencia de la operación de permuta si la hubiera. Aparte, lo que cobre el notario para dar fe del cambio de titularidad y lo que cobre el Registro por inscribirlo.

*Sofía Sánchez Fernández y Sonsoles Martínez González, abogadas de Lean Abogados.