¿Puede mi hermano donar en vida a sus hijos el 50% de un piso en común?

Tenemos un apartamento a nombre de dos hermanos, ¿puede mi hermano donar en vida su 50% a sus hijos sin contar con mi aprobación? Técnicamente, no existe la herencia en vida, ya que para que haya herencia primero tiene que haber habido un fallecimiento. En este caso, la donación sería una venta, ¿tengo yo algún derecho a comprarle a mi hermano el 50% antes que lo venda o lo done a sus hijos?

El caso que nos comenta es el típico de una comunidad de bienes, es decir, existen varios copropietarios respecto a un mismo bien.

De esta forma, para hacer una gestión conjunta de ese bien, en este caso, una vivienda, se constituye una comunidad de bienes conforme al artículo 392 del Código Civil.

La vivienda en proindiviso puede ser perfectamente objeto de venta o donación, así lo establece el artículo 399 del Código Civil. En el caso que comenta, efectivamente, no puede hacerse por vía de herencia, ya que tiene que mediar el fallecimiento del copropietario para que la transmisión de la vivienda se realice por esta vía.

Sin embargo, dicha transmisión puede realizarse por vía de donación, pues esta constituye un negocio jurídico 'inter vivos', cuya principal diferencia con la compraventa es que, en la segunda, se transmite el bien inmueble a cambio del pago de un precio cierto y en la donación no media precio alguno, es decir, es gratuito.

Por ello, su hermano puede donarles a sus hijos su mitad indivisa a sus siempre y cuando esta donación no perjudique las legítimas de sus herederos.

Respecto a las cuestiones que plantea, en el ámbito jurídico, estos derechos de adquisición preferente se conocen con el nombre de derecho de tanteo y retracto.

El derecho de tanteo consiste en que, antes de vender o donar la vivienda, el copropietario vendedor ofrezca al otro comunero su cuota indivisa por el mismo precio y en las mismas condiciones que ofrece el otro comprador. Sin embargo, aunque este derecho está expresamente regulado para otros negocios jurídicos, el Código Civil no recoge el derecho de tanteo para comuneros.

No obstante, el Código Civil sí que recoge en sus artículos 1.521 y siguientes el derecho de retracto para el supuesto de comunidad de bienes. Este derecho supone que, si el copropietario tiene conocimiento de que el otro comunero va a vender o ha vendido su parte, puede ofrecerle el pago del mismo precio y en las mismas condiciones que se produciría la venta.

Para ejercitar la acción de retracto, el copropietario tiene un plazo de nueve días a contar desde que tuvo conocimiento de la venta y, en todo caso, nueve días desde que la venta fue inscrita en el registro de la propiedad.

Como comentamos, si dentro de ese plazo, el comunero ejercita su derecho de retracto y consigna el precio de la venta en el juzgado, finalmente, adquirirá la cuota vendida y se deshará la venta que se formalizó con el otro comprador. No obstante, la ley no contempla el derecho de retracto legal en casos distintos de la compra o de la dación en pago, la doctrina jurisprudencial excluye la posibilidad de su ejercicio en casos de donación.

Sofía Sánchez, abogada de Lean Abogados.