He cedido gratuitamente un piso a mi hijo, si lo alquila, ¿debe declararlo?

Piso cedido gratuitamente de padres a hijo sin contrato. El hijo quiere alquilarlo y declararlo en su renta como rendimiento de capital inmobiliario con la bonificación del 60%. ¿Es posible? Según lo que he leído en internet, la única fórmula que hay sería mediante donación del usufructo. Por lo visto, un contrato privado de constitución de usufructo no sería válido.

En primer lugar, habrá que determinar qué tipo de negocio jurídico existe entre los padres y el hijo respecto a la vivienda. Por lo que comentan, parece que nos encontramos ante una cesión de uso del inmueble.

La cesión de uso, también conocida como contrato de préstamo, es muy común entre familiares y se encuentra regulada en los artículos 1.740 CC. Tal y como dice el citado precepto, el contrato de préstamo es gratuito y se puede pactar con una limitación temporal, en cuyo caso recibe el nombre de comodato, o bien puede ser de carácter ilimitado, recibiendo así el nombre de cesión en precario (en realidad, no existen diferencias jurídicas o fiscales entre una y otra modalidad).

En cualquier caso, y aunque no sea un requisito obligatorio, nosotros siempre recomendamos la formalización en escritura pública del contrato. El objetivo que ahora se persigue es que su hijo pueda arrendar el inmueble en el que vive y beneficiarse de las deducciones fiscales que ello comporte.

Efectivamente, siendo cesionario del inmueble, su hijo no puede alquilar la vivienda y, por tanto, tampoco tributar por este arrendamiento, pues no tiene ningún derecho sobre la misma.

Por ello, la única opción es la transmisión del usufructo. La transmisión del usufructo puede hacerse por vía de compraventa o por donación. En su caso, lo más recomendable sería la donación, ya que se trata de un negocio jurídico gratuito y en muchas comunidades autónomas existen bonificaciones para las donaciones efectuadas entre padres e hijos.

No obstante, la donación tiene una particularidad y es que el contrato tiene que formalizarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad. Además de estos gastos, habrá que afrontar el pago del impuesto de donaciones (aplicándose, en su caso, las bonificaciones pertinentes) y la plusvalía municipal, únicamente por la transmisión del usufructo.

Una vez formalizado este trámite y pagados los impuestos, los padres tendrían la nuda propiedad de la vivienda y el hijo el usufructo de la misma. Como usufructuario, el Código Civil le habilita a arrendar la vivienda, es más, el usufructuario será el único legitimado para arrendar la vivienda, ya que es este quien goza del uso de la misma.

En consecuencia, será el hijo quien figure como arrendador de la vivienda y, por tanto, quien pueda deducirse el 60% en su declaración de la renta. Finalmente, recordarle que, respecto al pago de los gastos de la vivienda, corresponderá al usufructuario el pago del IBI, de acuerdo con el artículo 61 de la Ley de Haciendas Locales. Asimismo, corresponderá a los nudos propietarios el pago de las cuotas de la comunidad de propietarios.

*Sofía Sánchez Fernández y Sonsoles Martínez González, abogadas de Lean Abogados.