¿Se puede convertir una terraza de uso privativo en propiedad privada?

Estoy en proceso de compra de un ático muy pequeño (41 m²) con una terraza cedida de uso privativo de 11 m². Estoy preocupada porque creo que en este caso no tasarán la terraza y, por tanto, tendré un limitado acceso a una hipoteca. Por otro lado, no sé si en algún momento los vecinos podrían retirar la opción de uso privativo o que pueda suponer un problema para vender el piso en el futuro. ¿Hay alguna forma de convertir esta terraza en propiedad privada?

Cuando hablamos de una vivienda en régimen de propiedad horizontal, es decir, un edificio, deberemos tener en cuenta que existen distintos elementos dentro del mismo y el uso que podemos hacer de ellos.

Fundamentalmente, vamos a encontrar tres grandes bloques: elementos comunes, privativos y comunes de uso privativo.

Los elementos comunes son aquellos que pertenecen a la comunidad, como su propio nombre indica, y son de uso comunitario. Estos elementos vienen recogidos con carácter general en el artículo 396 del Código Civil, que incluye “suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas…”, entre otros. En cualquier caso, los elementos comunes vendrán identificados en la escritura de constitución de la propiedad horizontal.

Por otro lado, los elementos privativos son aquellos no incluidos en la lista descrita en el artículo anterior y que son de uso exclusivo de cada propietario; estando definidos en el artículo 3.a) de la Ley de Propiedad Horizontal.

Finalmente, encontramos los elementos comunes de uso privativo, que son aquellos cuya propiedad pertenece a la comunidad de propietarios, pero que algún propietario goza de un derecho de uso y disfrute sobre el mismo.

En este sentido, al tratarse de elementos propiedad de la comunidad de propietarios, será esta quien deba hacerse cargo de las reparaciones pertinentes.

No obstante, si dichos desperfectos son ocasionados como consecuencia de un uso inadecuado del mismo, la reparación corresponderá al vecino que tiene atribuido el usufructo del elemento.

Respecto a su consulta, el banco tendrá en cuenta el derecho de uso que usted tiene sobre la terraza y lo tomará en cuenta para realizar la tasación del inmueble y la concesión de la hipoteca.

Por otro lado, respecto a la calificación de la terraza, esta viene recogida en la escritura de constitución de la propiedad horizontal, sin embargo, nada obsta para que, según acuerdo de la comunidad de propietarios, se modifique la calificación de la terraza y pase de elemento común de uso privativo a privado.

*Sofía Sánchez Fernández y Sonsoles Martínez González, abogadas de Lean Abogados.