Quiero vender una segunda vivienda que todavía tiene hipoteca, ¿qué debo hacer?

Quiero vender una segunda vivienda que todavía tiene hipoteca. Tendría que pagar un 21% de IRPF el año que viene a Hacienda. ¿Pagaría menos si parte del dinero de la venta lo uso para liquidar la hipoteca?, ¿me interesa hacerlo?

Para responder a esta consulta, es fundamental entender cómo funciona el impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF).

De acuerdo con lo dispuesto en la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, el impuesto se integra por cuatro epígrafes: rendimientos del trabajo, rendimientos del capital (mobiliario o inmobiliario), rendimiento de actividades económicas y ganancias y pérdidas patrimoniales.

Dependiendo del ingreso o gastos que tengamos, habrá que incluirlo en un apartado u otro. Estos apartados también recogen una serie de deducciones. Una vez incluidos todos nuestros gastos en ingresos y gastos, tenemos que saber que estos elementos se integran en dos bases imponibles diferentes: la base imponible general, formada por rendimientos de capital, rendimientos de actividades económicas, rendimientos de capital inmobiliario y las ganancias y pérdidas patrimoniales que no provengan de la transmisión de elementos patrimoniales.

Por otro lado, la base imponible del ahorro está compuesta por los rendimientos de capital mobiliario y las ganancias y pérdidas patrimoniales derivadas de la transmisión de elementos patrimoniales.

La principal diferencia entre ambas bases imponibles es la aplicación de distintos tipos impositivos. Entrando ya en el fondo de la cuestión, la venta de una vivienda se integra en el apartado de ganancias y pérdidas patrimoniales, dentro de la base del ahorro.

Para calcular si estamos ante una ganancia o pérdida patrimonial, habrá que incluir en la liquidación del impuesto el valor de adquisición de la vivienda (incluyendo las obras efectuadas, los gastos e impuestos que conllevará la compra o adjudicación de herencia…) y el valor de transmisión de la vivienda (descontando los gastos y tributos que implique la operación).

Si el valor de transmisión es mayor que el de adquisición, estaremos ante una ganancia patrimonial, la cual, dependiendo de la cantidad obtenida, tributará conforme los siguientes tipos impositivos: de cero a 6.000 euros: 19%; de 6.000 a 50.000 euros: 21%; de 50.000 a 200.000 euros: 23%; más de 200.000 euros: 26%.

Por lo que entendemos en su caso, la venta de la segunda vivienda conlleva una ganancia patrimonial que tributará conforme al 21%.

Respecto al préstamo hipotecario vigente, este no se incluye en el apartado de pérdidas y ganancias de la liquidación, por lo que no será compensable con la ganancia obtenida por la venta del inmueble.

Es decir, tendrá que tributar obligatoriamente por la venta de dicha vivienda, no obstante, dicha ganancia patrimonial podrá compensarse con alguna pérdida patrimonial que también pueda incluir en su declaración, pero, en ningún caso, con la amortización del préstamo hipotecario.

*Sonsoles Martínez González y Sofía Sánchez Fernández, abogadas de Lean Abogados.