¿Qué impuestos tengo que pagar al vender y comprar una vivienda habitual en Madrid?

¿Qué impuestos tengo que pagar al vender y comprar una vivienda habitual en Madrid?

A efectos legales, una vivienda habitual es aquella en la que hemos residido durante los últimos tres años anteriores a la fecha de trasmisión. Y, según la Agencia Tributaria, para que sea considerada como tal, tenemos que empezar a vivir en ella en un plazo máximo de doce meses, tras la adquisición del inmueble. De lo contrario, la nueva vivienda no será considerada vivienda habitual.

Desde el punto de vista del vendedor, la operación está sujeta al pago de determinados impuestos, aunque tienen ventajas fiscales quienes inviertan el importe obtenido en la adquisición de una nueva vivienda habitual.

La venta es hecho imponible de los siguientes impuestos: plusvalía municipal e IRPF. Antes de proceder a la transmisión, el vendedor debe estar al corriente de pago del impuesto de bienes inmuebles (IBI).

Este impuesto municipal se devenga de forma anual y grava la titularidad de la vivienda a 1 de enero. En cuanto a los impuestos de la venta propiamente dichos, el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (conocido popularmente como plusvalía municipal) grava el incremento de valor que experimentan los terrenos de naturaleza urbana a efectos del IBI y que se ponga de manifiesto a consecuencia de la transmisión de la propiedad por cualquier título.

Sobre el valor del terreno en el momento del devengo se debe aplicar el porcentaje anual que determine cada Ayuntamiento. El porcentaje se obtendrá de multiplicar el porcentaje anual aplicable a cada caso concreto por el número de años a lo largo de los cuales se haya puesto de manifiesto el incremento del valor.

No hay que obviar que la ganancia patrimonial obtenida por la venta de una vivienda, se debe declarar en el impuesto de la renta del correspondiente ejercicio fiscal, y se integrará en la base imponible del ahorro del IRPF.

Para calcularla se resta el valor de transmisión del valor de adquisición. Existen una serie de circunstancias por las cuales se puede evitar el pago de dicho impuesto.

El más común es el caso de reinvertir el importe total obtenido con la operación para adquirir una nueva vivienda habitual en un plazo máximo de 2 años desde la fecha en que se ha vendido el inmueble.

Si la compra de la vivienda habitual se realiza dos años antes de la venta, tampoco habrá que pagar. Por último, cuando el vendedor es mayor de 65 años, se encuentra en situación de dependencia severa o gran dependencia, también estará exento.

Por otro lado, como comprador de una vivienda deberá hacer frente a los siguientes impuestos. En primer lugar, debemos atender al tipo de vivienda. Por ejemplo, si se adquiere una vivienda de nueva construcción, se debe hacer frente al impuesto sobre el valor añadido (IVA) y al impuesto de actos jurídicos documentados (AJD).

Si la vivienda es de segunda mano el impuesto que se debe liquidar es el impuesto de transmisiones patrimoniales. El IVA se modulará (porcentaje) en función según se trate de la adquisición de viviendas de protección pública (VPP), vivienda libre, viviendas de protección oficial de régimen especial o viviendas de protección oficial de promoción pública.

En lo que respecta al AJD, ocurre algo parecido, pues en función del tipo de vivienda se aplicará un porcentaje mayor o menos sobre el precio escriturado. Hay que destacar, que el titular de familia numerosa aplicará a partir del 1 de enero de 2019 una bonificación del 95% sobre el tipo general del 0,75 por ciento.

El tipo general del ITP es del 6% del importe escriturado, y se contempla que para las familias numerosas se reduzca al 4% si cumplen una serie de requisitos. Además, en la Comunidad de Madrid, a partir de 2019 existe una bonificación del 10% por la adquisición de vivienda habitual.

La bonificación sobre la cuota solo resultará de aplicación cuando el valor real del inmueble sea igual o inferior a 250.000 euros

*Sofía Sánchez Fernández y Sonsoles Martínez González, abogadas de Lean Abogados.