Tengo el 50% de un apartamento en la playa y quiero ceder o donar mi parte

Tengo un apartamento en Salou, al 50% con mi pareja. Quisiera ceder mi parte o donarlo. Quiero saber cuál es la mejor forma de hacerlo. Tiene hipoteca.

En este caso, estamos ante lo que jurídicamente se conoce como una comunidad de bienes, es decir, varios copropietarios ostentan un porcentaje de titularidad sobre respecto de un mismo bien.

La vivienda en proindiviso puede ser perfectamente objeto de venta o donación, así lo establece el artículo 399 del Código Civil. En cualquier caso, la principal diferencia entre la cesión, donación o venta de la cuota indivisa dependerá de los derechos que usted quiera mantener sobre la vivienda.

Por ello, realizaremos una breve descripción de cada una de estas figuras para que pueda comprender los derechos transmite y conserva en cada caso. Antes de nada, es necesario saber si usted como comunero tiene el usufructo (derecho de uso y disfrute), nuda propiedad (derecho de propiedad, pero sin posibilidad del usar la vivienda) o el pleno dominio (usufructo y nuda propiedad) de la vivienda pues, no es lo mismo vender el pleno dominio que la nuda propiedad de un inmueble.

Entrando ya en los negocios jurídicos, entraremos a explicar la cesión o comodato. El comodato es la cesión de uso de la vivienda por un tiempo cierto sin contraprestación a cambio (pues si mediare contraprestación alguna, estaríamos ante un arrendamiento).

En este caso, el comodatario únicamente tendría derecho a usar la vivienda, pero no podría alquilarla, según establece el artículo 1741 CC. Esta figura es la más limitativa para el adquirente. El comodato implica que el donatario abonará el impuesto de sucesiones y donaciones, tal y como prescribe la consulta vinculante de la Dirección General de Tributos número V2527- 17 de 5 de octubre de 2017.

Por otro lado, encontramos la donación, que básicamente supone trasmitir los derechos que ostente sobre la vivienda sin mediar contraprestación alguna.

Finalmente, respecto a la compraventa, supone lo mismo que la donación, pero, a diferencia de esta, mediando el pago de un precio. En cuanto al pago de los impuestos, la compraventa conlleva el pago del impuesto de transmisiones patrimoniales por parte del comprador (ITP) y del IIVTNU o plusvalía por parte del vendedor, mientras que la donación implica que el donatario abona tanto el impuesto de sucesiones y donaciones y la plusvalía.

Ambas figuras tienen incidencia en la declaración e IRPF del donante. En su caso, no existe opción más beneficiosa, pues básicamente la decisión de elegir una opción u otra dependerá de los derechos que desee conservar sobre la vivienda.

Asimismo, también deberá tener en cuenta que opción es más factible llevar a cabo, ya que es raro que alguien quiera tener el uso de una vivienda compartida, como es el caso del comodato.

Si bien es cierto que podría donar su 50% de la propiedad a un tercero. No obstante, la compraventa es un supuesto fácilmente realizable, ya que, existen empresas que adquieren cuotas indivisas de inmuebles.

En este caso, la compraventa sería la única opción posible, ya que, estas empresas no pueden aceptar donaciones. Finalmente, en lo que respecta a la hipoteca, esta subsistirá independientemente de quien ostente la titularidad del inmueble, sin embargo, este extremo complica aún más su transmisión.

*Sonsoles Martínez González y Sofía Sánchez Fernández, abogadas de Lean Abogados.