Subrogación de un alquiler de renta antigua, ¿se puede subir el precio un 43%?

Mi cuñada se ha subrogado en el contrato de alquiler de renta antigua debido al reciente fallecimiento de su madre y al que tiene derecho. El propietario le ha pasado el nuevo contrato de subrogación, pero le ha subido la cuota del alquiler un 43 % ¿es legal esta subida?

La Ley de Arrendamiento Urbanos (¡LAU) ha sufrido numerosas modificaciones a lo largo de los años, de forma que, a cada contrato de arrendamiento, le será de aplicación la ley vigente al momento de la firma del contrato.

Los contratos de renta antigua son aquellos que se firmaron con anterioridad al día 9 de mayo de 1985 (fecha en la que entró en vigor una nueva ley) y que rigen por las disposiciones del Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, por el que se aprueba el texto refundido de la LAU.

Dicha norma es mucho más extensa y restrictiva que nuestra actual LAU, por lo que es fundamental revisar la ley aplicable al concreto, ya que son muy dispares las disposiciones entre una y otra norma.

No obstante, la Disposición Transitoria Segunda de la LAU vigente, regula los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985.

Concretamente, el apartado D, se refiere a la actualización de la renta, la cual se puede realizar atendiendo a dos criterios. El primero de ellos se recoge en el apartado 11. 5º DT2º que dice que la renta se determinará aplicando sobre el valor catastral del inmueble del año anterior a la actualización los siguientes porcentajes: 12% “cuando el valor catastral derivara de una revisión que hubiera surtido efectos con posterioridad a 1989” o el 24% para el resto de casos.

El segundo es la actualización del IPC, la cual se regula en el apartado 11.1 DT2ª. Para ello tenemos que calcular dos cantidades:

.- Coeficiente diferencial del IPC: dividir el coeficiente de IPC del mes anterior a la actualización entre el coeficiente que obtengamos de la Tabla de la Orden de 28 de diciembre de 1994.

.- Renta inicial del contrato: renta que se fijó a la firma del contrato.

Una vez obtenidas estas dos cantidades, multiplicaremos el coeficiente diferencial del IPC y la renta inicial de contrato.

Una vez elegido uno de los sistemas explicados, deberemos aplicar la disposición del apartado 11.9 DT2ª la cual establece que la renta obtenida por medio de alguno de los sistemas anteriormente mencionados se actualizará cada 10 años “cuando la suma de los ingresos totales percibidos por el arrendatario y las personas que con él convivan habitualmente en la vivienda arrendada no exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional".

En este caso, cada año, la renta se actualizará un 10% cada año hasta alcanzar el 100% en los 10 años. No obstante, la renta se actualizará cada 5 años “cuando la indicada suma sea igual o superior a 5,5 veces el salario mínimo interprofesional”.

En este supuesto, el porcentaje a aplicar será del 20% cada año, hasta alcanzar el 100% en 5 años.

En cualquier caso, el arrendador deberá avisar al arrendatario por medio de comunicación fehaciente comunicándole el método de actualización elegido a aplicar, la renta mensual a pagar y, un certificado del Instituto Nacional de Estadística (INE) expresando el incremento del IPC.

Sin embargo, el arrendatario cuenta con un plazo de 30 días para oponerse, si lo estima oportuno.

*Sonsoles Martínez González y Sofía Sánchez Fernández, abogadas de Lean Abogados.