Quiero comprar un 'loft', no tiene cédula de habitabilidad y no consigo hipoteca

Estoy interesado en la compra de un loft en suelo industrial en San Sebastián de los Reyes, por el que ya hice la entrega de 33.000 euros a la agencia, por un alquiler con opción a compra. No tiene cédula de habitabilidad, pero sí licencia de primera ocupación. El problema me lo encuentro a la hora de pedir la hipoteca, porque en todos los bancos me están poniendo trabas. Solo me ofrecen el 50-60% o como mucho un 70% de la hipoteca. Dispongo de una nómina de empleado fijo con más de cinco años de antigüedad en la empresa actual y compartida con mi pareja. ¿Qué puedo hacer?

El suelo industrial, ya sea urbano o urbanizable, es aquel donde se alojan dentro del municipio polígonos, parques empresariales o fábricas. En principio, la construcción de viviendas en zonas de uso industrial está prohibida.

Una vez que el ayuntamiento haya confirmado que se permite el uso residencial de la nave industrial en cuestión, deberá realizarse un proyecto técnico de cambio de uso de nave industrial a vivienda, que debe firmar un arquitecto.

Aunque los municipios y las comunidades autónomas tienen diferentes normativas urbanísticas y en torno a la ocupación de viviendas, todas tienen como marco normativo la Ley de Ordenación de la Edificación 38/1999 (LOE), y en todas se considera imprescindible la licencia de primera ocupación, es decir, que no se puede vivir sin licencia de primera ocupación.

Este documento garantiza que la vivienda está terminada por completo, que se han realizado todos los trabajos de la manera especificada en los planos y proyecto de obra, que fueron los que permitieron la concesión de la licencia de obra.

Es importante destacar que sin la licencia de primera ocupación no se puede obtener la cédula de habitabilidad. Este segundo, y posterior, documento es el que nos va a permitir habitar la vivienda.

Por tanto, pese a que a veces en la práctica es posible habitar una vivienda sin los mencionados documentos, no es una situación ajustada a derecho y a largo plazo puede causar problemas legales y administrativos.

Además, la cédula de habitabilidad será necesaria para dar de alta los suministros (luz, agua y gas). Por tanto, si en la actualidad le están arrendando la vivienda sin dicho documento, el propietario podría ser objeto de una sanción con la consiguiente multa.

En último lugar, es más que probable que sin la cédula de habitabilidad no le concedan la hipoteca, ya que comprar una vivienda sin este certificado no es legal ni seguro. Ninguna entidad financiera le concederá una hipoteca sobre un inmueble que carezca de la cédula de habitabilidad, porque esa carencia minorará de forma extraordinaria el valor de tasación del inmueble sin cubrir siquiera el importe del préstamo solicitado.

Por tanto, lo más recomendable es que antes de firmar la escritura de compraventa del inmueble, consulte la situación real del mismo y solicite la cédula de habitabilidad a la Administración correspondiente.

Para ello se requiere que un arquitecto o un aparejador inspeccione la casa y emita un certificado, el cual debe presentarse con la solicitud de la cédula de habitabilidad.

Con toda la documentación en regla, ya podrá firmar la compraventa y solicitar la hipoteca sin que la operación se vea obstaculizada. Puede alcanzar un acuerdo con el actual propietario en virtud del cual él se comprometa a obtener la cédula de habitabilidad antes de una determinada fecha y, en caso de obtenerla, se firmará la compraventa con acceso por su parte a la financiación.

*Sonsoles Martínez González, abogada de Lean Abogados.