Debo solo cinco meses de hipoteca, ¿me puede demandar el banco?

Tengo una hipoteca y debo cinco meses. Las otras cuotas están al día. Es vivienda habitual. ¿El banco me puede demandar por estos cinco recibos o tiene que esperar a 12 impagados?

Durante los últimos años, se han aprobado una serie de medidas tendentes a evitar que el impago de la hipoteca provoque la pérdida de la vivienda, modificando las condiciones que tiene el banco para reclamar la deuda cuando el hipotecado incurre en impago.

Con las nuevas medidas, se protege más al deudor cuando tiene problemas para pagar la hipoteca, ampliando el número de cuotas impagadas para que el banco pueda ejecutar la garantía del préstamo y llegar hasta la subasta de la vivienda.

Ahora bien, si las opciones para tratar de solventar la mala situación económica y la dificultad de abonar las cuotas del préstamo hipotecario persisten, la entidad financiera se verá obligada a reclamar lo adeudado, e incluso a activar el vencimiento anticipado.

La gran mayoría de los préstamos hipotecarios incluyen una cláusula que, en resumen, viene a indicar que, si se deja de abonar cualquier importe, el banco puede optar por reclamar la devolución de todo el capital pendiente de pago, dando por finalizada la duración pactada para la devolución de capital e intereses.

El Tribunal Supremo estableció que dicha cláusula era abusiva y nula, y que solo estaría justificada si, en lugar de ser lineal, estableciera distintas consecuencias del incumplimiento en función de la duración del préstamo, impagos, cuantía del préstamo, etc.

Tras ello, en el mes de junio de 2019, entró en vigor la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, en virtud de la cual se modifica el alcance de la cláusula de vencimiento anticipado.

De acuerdo con esta norma, artículo 24, se permite el vencimiento anticipado de toda la deuda cuando se cumplan los siguientes requisitos:

i) Que el cliente deje de satisfacer la cuota hipotecaria.

ii) Que la cuantía que sumen las cuotas impagadas equivalga, como mínimo:

- Al 3% del capital que le prestó al banco (o 12 cuotas), si se ha dejado de pagar durante la primera mitad de la duración de la hipoteca.

- Al 7% del capital prestado por la entidad (o 15 cuotas), si se ha dejado de pagar durante la segunda mitad de la duración de la hipoteca.

iii) Que el banco haya solicitado al cliente el pago de esa deuda, le haya concedido el plazo de un mes para hacerlo y le haya informado de que, en caso de no hacerlo, se activará la cláusula de vencimiento anticipado.

En conclusión, hay que analizar cuándo se firmó el préstamo hipotecario, si incluye la cláusula de vencimiento y si la misma es acorde a la nueva normativa.

En todo caso, el banco no puede activar el vencimiento anticipado mientras no se hayan impagado al menos 12 cuotas vencidas.

*Sonsoles Martínez González, abogada de Lean Abogados.