Una renta antigua, murieron los padres y se ha quedado el hijo. ¿Puedo echarlo?

Tengo un piso alquilado de renta antigua, año 1946, a una familia con dos hijos. El padre murió y pasó el contrato a la madre (ellos no informaron de la muerte del padre). Hace poco murió la madre (sin notificarlo) y el hijo sigue en la vivienda (45 años). ¿Puedo echarlo?, ¿qué tendría que hacer?

Los contratos de renta antigua son aquellos contratos de alquiler de inmuebles suscritos con anterioridad al 9 de mayo de 1985 y se rigen tanto por el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 como por la Ley de Arrendamientos Urbanos vigente, de 1994.

Respecto a la subrogación del contrato de renta antigua, se encuentra regulado en el artículo 58 de la LAU de 1964, cuyo primer apartado dispone de lo siguiente: “Al fallecimiento del inquilino titular del contrato de arrendamiento, su cónyuge, descendientes, con preferencia los hijos varones menores de edad, las hijas solteras y los mayores impedidos físicamente, hijos adoptivos que hubieran sido adoptados antes de cumplir los 18 años, ascendientes y hermanos, con preferencia las hermanas solteras, tanto en el parentesco legítimo como en el natural, que con aquél hubiesen convivido habitualmente en la vivienda con dos años de antelación a la fecha del fallecimiento, podrán subrogarse en los derechos y obligaciones del arrendamiento”.

Como podemos apreciar, la subrogación de la mujer en el contrato de renta de alquiler de su marido está legalmente prevista, así como la subrogación de los posibles hijos, siempre y cuando notifiquen dicha intención de subrogarse en un plazo de 90 días, de acuerdo con el artículo 58.4. de la LAU de 1964.

La notificación de la subrogación implica a su vez la notificación del fallecimiento del arrendatario, por lo que el plazo para notificar el fallecimiento del titular del contrato es el mismo que para la subrogación, es decir, tres meses.

Pero ¿qué ocurre si no se notifica el fallecimiento del titular en ese plazo de tres meses? La respuesta nos la da tanto la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 como la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, en sus artículos 58.4. y 16.3. respectivamente. No son respuestas iguales, pues en la primera disposición se expone que se dará lugar a la resolución del contrato, mientras que la disposición más reciente establece que se produce la extinción del contrato.

Ambos conceptos no son iguales, pero sí producen un resultado bastante similar; en este caso, el fin del contrato. No obstante, un caso distinto es que el propietario del inmueble no haya recibido notificación del fallecimiento, pero sí tenga conocimiento del hecho, caso sobre el cual nuestra jurisprudencia se ha pronunciado al respecto. Así pues, la STS 475/2018 de 20 de julio, en su fundamento 3.º, apartados 3 y 4, decreta lo siguiente: “3. (…) la sala considera que la doctrina anterior resulta excesivamente rígida y que no puede ser mantenida de manera inflexible sin atender en cada caso a las exigencias que imponga la buena fe, principio general del derecho que informa nuestro ordenamiento jurídico (arts. 1.4 y 7 CC). Por razón de la buena fe, el efecto extintivo del contrato puede ser un resultado injusto cuando, a pesar de no haberse llevado a cabo una notificación formal por escrito, el arrendador tiene un conocimiento efectivo de que se ha producido el fallecimiento del arrendatario y de la voluntad de subrogación de quien tiene derecho a ello. No debe perderse de vista que, de acuerdo con el régimen legal, el consentimiento del arrendador no es un requisito para que se produzca la subrogación y que la exigencia de notificación lo que pretende es que el arrendador tenga conocimiento en un plazo razonable del ejercicio de un derecho que le afecta. Invocar la falta de notificación para extinguir el contrato cuando el arrendador conoce la voluntad del ejercicio del derecho de subrogarse resulta, por tanto, contrario a la buena fe”.

En el presente caso, a la vista de los hechos probados en la instancia, ha quedado acreditado que la arrendadora, a pesar de que el viudo no le remitió una comunicación por escrito para comunicarle la subrogación, tuvo pleno conocimiento de la voluntad subrogatoria, pues, tras el fallecimiento de la arrendataria, y antes de interponer la demanda, estuvo negociando con el viudo el importe de la renta que debía abonar para continuar con el arrendamiento.

Por lo tanto, conforme a la doctrina del Tribunal Supremo, si el hijo de la madre fallecida tiene intención de subrogarse en el contrato, usted no podría impedirlo justificando la falta de notificación del fallecimiento del titular, pues, teniendo conocimiento de dicho deceso, estaría actuando de mala fe.

En consecuencia, si usted necesita que el inquilino (presumiendo que se ha subrogado en el contrato) abandone el inmueble de su propiedad y se dé fin al contrato, deberá realizarlo conforme a lo establecido en el artículo 63 de la LAU de 1964:

“1. Si se tratase de vivienda, para que proceda la denegación de prórroga por la causa primera, el arrendador habrá de justificar la necesidad de la ocupación. 2. Se presumirá la necesidad, sin perjuicio de aquellos otros casos en que se demuestre, cuando la persona para la que se reclame la vivienda se halle en alguno de los casos siguientes:

1.- Si habitando fuera del término municipal en que se encuentre la finca necesitare domiciliarse en él.

2.- Cuando residiendo en la misma población en que radique la finca por aumento de sus necesidades familiares resultare insuficiente la vivienda que ocupe.

3.- En el caso de que contraiga matrimonio y deba residir en la localidad en que esté situada la finca.

4.- Cuando, domiciliado en el lugar en que se hallare la finca, por causas absolutamente ajenas a su voluntad se vea obligado a desalojar la vivienda que habitare”.

*Alfonso Martín Palomino, abogado de Lean Abogados.