Obra mayor en un local alquilado sin permiso, ¿sobre quién recae la sanción?

Si el arrendatario de un local comercial realiza obras mayores y no solicita permiso de obra o una licencia de apertura de actividad, ¿sobre quién recaen las sanciones de las administraciones?

La licencia de obra mayor es un permiso de construcción que tiene carácter municipal y es de obligada solicitud cuando se trata de proyectos de gran envergadura tanto técnica como económica.

Es obligatoria porque actúa como garante de la seguridad de los individuos y el cumplimiento de la normativa vigente. Cada municipio es el encargado de determinar, a través de sus ordenanzas urbanísticas o Plan General de Ordenación Urbana (PGOU), qué actuaciones están incluidas dentro de las que necesitan este tipo de permiso de construcción.

Suelen incluirse la rehabilitación integral de un inmueble, modificación de su altura o volumen, demoliciones o parcelaciones, cambios de uso, obras que afecten a elementos comunes del edificio, etc.

Por norma general, cuando hay que encarar alguno de estos proyectos, es cuando el promotor de la obra debe acudir al ayuntamiento en el que esté emplazada la vivienda o local para solicitar una licencia de obra mayor, siempre con anterioridad al comienzo de los trabajos y con la obligatoriedad de esperar el resultado favorable del requerimiento.

Aunque se obtenga el permiso del Ayuntamiento para la realización de obras en el inmueble, hay que recordar que el art. 7.1 de la Ley de propiedad Horizontal (LPH) establece que, cuando las obras afectan a elementos comunes del inmueble, el propietario necesita también la autorización de la comunidad de propietarios.

Si el propietario procede con las obras sin contar con licencia o sin los permisos adecuados, corre el riesgo de que el Ayuntamiento le pare las obras y exija que pague la licencia y la multa correspondiente.

El departamento de urbanismo junto con la Policía Local llevan a cabo funciones inspectoras con el fin de comprobar e investigar el cumplimiento de la legislación urbanística.

Cuando, a raíz de una denuncia o de una inspección, el Ayuntamiento detecta que hemos cometido una infracción urbanística, inicia un procedimiento administrativo para que restauremos la legalidad urbanística.

Si no se cumple lo indicado, el expediente continuará su curso legal, que puede acabar con el cese y clausura de la actividad o con la demolición de alguna construcción ilegal.

Ahora bien, es indispensable remarcar que el promotor es el primer responsable en caso de sanción, así como en caso de daños a terceros, que es el problema grave de ejecutar una obra sin licencia.

En este contexto, el promotor podrá ser tanto el propietario como el inquilino. La diferencia es que, para poder realizar las obras, el inquilino debe contar con la autorización del propietario para poder llevarlas a cabo.

Por tanto, lo aconsejable es regular en el contrato todo lo relativo a las posibles obras que se vayan a llevar a cabo en el local comercial, especialmente con ocasión de la implantación de la actividad del inquilino.

*Sonsoles Martínez González, abogada de Lean Abogados