He vendido una casa con pérdidas, ¿estoy obligado a declararlo?

El año pasado vendí una vivienda con pérdida patrimonial. No quiero incluirla en la declaración de la renta porque no tengo otras viviendas, ni acciones, ni ninguna otra cosa que me genere ganancias en el rendimiento del capital mobiliario para compensarme la pérdida en los próximos 4 años. ¿Estoy obligado a declararlo o por los motivos que he explicado no estoy obligado a declararla?

En el impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF) se gravan los rendimientos, ganancias y pérdidas patrimoniales, y las imputaciones de renta que se establezcan por ley.

Durante los años de bonanza económica, las personas que compraron pisos lo hicieron a un precio muy elevado. Sin embargo, con la llegada de la crisis económica, muchas personas se vieron obligadas a vender su vivienda asumiendo pérdidas.

La venta de un inmueble genera una ganancia o una pérdida patrimonial por la diferencia entre su valor de adquisición y su valor de transmisión. Dicho importe real del valor de enajenación será el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado.

El valor de adquisición estará formado por el importe real por el que se adquirió el bien objeto de transmisión, al que se sumarán el importe de las inversiones y las mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que se hubiesen satisfecho por el ahora transmitente y se minorará en el importe de las amortizaciones efectuadas en las condiciones que se determinen reglamentariamente (art. 35 Ley IRPF).

Por su parte, el valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado, deduciéndose los gastos y tributos inherentes que hubieran sido satisfechos por el transmitente (art. 35 Ley IRPF).

Cuando se transmite un inmueble es obligatorio declarar la plusvalía o la minusvalía generada en la declaración de la renta de las personas físicas del ejercicio fiscal correspondiente. La hipotética plusvalía se incluirá en la base imposible del ahorro a un tipo progresivo.

Si, por el contrario, el restado de la operación es una pérdida patrimonial (o minusvalía), hay que incluir dicho importe como rendimiento negativo. Por tanto, aunque sea negativo, es obligatorio incluirlo en la declaración del IRPF.

Otra cuestión son los efectos para el contribuyente, quien podrá obtener algún beneficio como la compensación. En este caso, dichas pérdidas declaradas podrán compensarse con las ganancias patrimoniales obtenidas en el ejercicio.

Si aún realizado esta compensación, el resultado sigue siendo negativo, podrá compensarse con el saldo positivo de los rendimientos del capital mobiliario incluidos en la base imponible del ahorro del propio ejercicio (como la plusvalía generada por la venta de unas acciones), con el límite del 20% de dicho saldo.

Si de nuevo, tras esta compensación, quedase saldo negativo, se compensará en los cuatro años siguientes. En cambio, si el contribuyente no declara la pérdida en el IRPF, no podrá compensarla con las restantes ganancias obtenidas.

*Sonsoles Martínez González, abogada de Lean Abogados.