Copropietario de una finca, ¿puedo vender mi parte si los demás están de acuerdo?

Soy copropietario de una finca rústica que está escriturada por cuartas partes indivisas, ¿puedo vender mi parte si los restantes copropietarios están de acuerdo?

La situación de proindivisos o copropiedades en comunidad, sobre inmuebles son siempre conflictivas, pues ello supone que dos o más personas son titulares o propietarios de una finca, con independencia del porcentaje de cuota que tenga cada uno y ninguno de los copropietarios tiene la plena propiedad de la finca, pero, además, tampoco ninguno de ellos tiene una superficie concreta en el campo de la citada finca, sino que tienes una “cuota ideal” sobre la parcela.

Esta circunstancia se suele dar habitualmente en las adjudicaciones de herencia. Esta situación conlleva que todas las decisiones respecto a los actos de administración, gestión y conservación de la finca ha de tomarse por mayoría de los partícipes, repartiéndose gastos, rentas y frutos en proporción a la cuota que tenga cada propietario, lo que limita notablemente la voluntad, que individualmente tenga cada copropietario, si no coincide con la del resto.

Así lo estable nuestro Código Civil en los artículos 392 y 398. De todo lo anterior, se deduce que un copropietario solo no puede tomar decisiones de administración o gestión sobre la finca, sino es con la anuencia de la mayoría de los copropietarios, pero ello no significa que no pueda disponer de su parte para enajenarla, aun sin el consentimiento del resto de copropietarios.

El artículo 399 del Código Civil nos dice que, “todo condueño tendrá la plena propiedad de su parte y la de los frutos y utilidades que le correspondan, pudiendo en su consecuencia enajenarla, cederla o hipotecarla, y aun sustituir otro en su aprovechamiento, salvo si se tratare de derechos personales…”.

Por lo tanto, el copropietario sí puede vender su participación, con o sin, el consentimiento del resto de copropietarios, pero el valor de la participación en el mercado será muy inferior si se vende sola su cuota, que, si se vende en unión con el resto de las cuotas que hagan el 100% de la finca, ya que las limitaciones de comprar solo una cuota son importantes.

Antes de proceder al intento de la venta de su cuota indivisa, obteniendo un valor muy inferior al que le pudiera corresponder en el mercado, se podría intentar dividir la finca.

El Código Civil en su artículo 400, establece que nadie está obligado a permanecer en proindiviso o comunidad, siempre que la finca sea divisible, por lo que cualquiera de los copropietarios puede pedir que se divida la finca.

La finca rústica será divisible, si las parcelas resultantes tienen una superficie superior, a la unidad minia de cultivo establecida en la Comunidad Autónoma a la que pertenezca la finca, pudiéndose poner fin al proindiviso, llegando a un acuerdo en el reparto de las fincas resultantes.

Lo más normal es contratar un perito que haga las segregaciones obteniéndose la pertinente licencia de parcelación y en su caso se proceda a un sorteo de lotes, y llevar esa división a la notaría para que se formalice en escrituras públicas.

Si no es posible la división de mutuo acuerdo, habría que acudir al Juzgado a solicitar la división de la finca en estas circunstancias. Si la finca es indivisible y la venta de la cuota es imposible por falta de interesados o porque las ofertas obtenidas son muy bajas, se puede intentar proceder de mutuo acuerdo a vender la finca a un tercero o adjudicar a uno de los copropietarios que compense económicamente a los demás o proceder a una subasta voluntaria.

Si todo lo anterior no da resultado, la única via que nos quedaría sería solicitar la extinción del proindiviso a través del Juzgado, vendiendo la finca en subasta pública, dividiendo el dinero obtenido entre los copropietarios en proporción a sus cuotas.

El resumen de lo comentado, es que sí se puede vender una cuota indivisa de una finca rústica con el consentimiento del resto de propietarios, aunque este no es necesario.

Cosa diferente es si vamos a encontrar interesados en la compra de la misma y que además nos haga una oferta que se ajuste al valor de mercado de la finca, ya que, en estos casos, las ofertas son a la baja, pues el adquirente tendrá que negociar con el resto de los propietarios para hacerse con el 100% de la finca o iniciar un procedimiento judicial de extinción de proindiviso con los consiguientes gastos y demora en el tiempo.

Además, el nuevo adquirente corre el riesgo y ha de contar con que el resto de copropietarios y en su caso los colindantes, por ser una finca rústica, pueden ejercer en el plazo de 9 días desde la inscripción en el Registro o de tener conocimiento de la venta, el derecho de retracto, lo que significa que la persona que retrae se subroga en la posición del nuevo adquirente y en las mismas condiciones.

Así lo dispone los artículos 1.511; 1518; y 1.521 a 1524 del Código Civil. Es decir, el adquirente debería de entregar y transmitir la cuota indivisa adquirida, a los comuneros o colindantes que retrajesen, por el mismo precio y en las mismas condiciones, por lo que el trabajo de captación, negociación y adquisición no le habría valido para nada, de ahí que las ofertas de compra en este tipo de operaciones sean bajas en relación con el valor de mercado.

*Alba Sánchez-Heredero, abogada de Lean Abogados.