Estoy casado en separación de bienes y quiero ceder una casa a mi esposa

Estoy casado en separación de bienes. Tengo una casa en propiedad y quiero cedérsela a mi esposa. ¿Qué trámites fiscales lleva consigo?

En el supuesto contemplado, hemos de suponer que el término cesión se refiere a una donación pura y simple, sin pago de dinero alguno por parte de la esposa, por lo que nos tenemos que centrar en las repercusiones fiscales que dicha donación produce en el donante (esposo) y en la donataria (esposa).

Según el art. 618 del Código Civil (CC), “la donación es un acto de liberalidad por el cual una persona dispone gratuitamente de una cosa en favor de otra, que la acepta”, y el art. 1.323 del CC determina que “los cónyuges pueden transmitirse por cualquier título bienes y derechos y celebrar entre sí toda clase de contratos”. La donación de un bien inmueble, como es el caso, conlleva que se tenga que formalizar en documento público.

El art. 633 del CC establece que, “para que sea válida la donación de cosa inmueble, ha de hacerse en escritura pública, expresándose en ella individualmente los bienes donados y el valor de las cargas que deba satisfacer el donatario. La aceptación podrá hacerse en la misma escritura de donación o en otra separada…”.

Una vez hecha la escritura de donación, se devengan una serie de obligaciones fiscales, a saber:

En el donatario

1.- Impuesto de sucesiones y donaciones. El que recibe el bien inmueble, en este caso la esposa, deberá presentar la declaración autoliquidación, en el plazo de 30 días hábiles, del impuesto de sucesiones y donaciones (actos inter vivos), en la comunidad autónoma a la que pertenezca el bien. La cantidad a pagar por el impuesto de sucesiones y donaciones es regulada a nivel estatal, por la Ley 29/1987, con fecha 18 de septiembre, estableciéndose unos tipos para determinar la cuota, que van desde el 7,65% hasta el 25%, según la base declarada (valor del mercado del bien recibido) y que puede agravarse por un coeficiente multiplicador, según el patrimonio preexistente de la esposa, si bien, al ser un impuesto delegado a las comunidades autónomas, algunas de estas tienen bonificaciones al respecto, de hasta el 99%, por lo que, para determinar la cuota a pagar, debemos de remitirnos a las normas y bonificaciones que cada comunidad autónoma tenga.

2.- Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos (plusvalía municipal). El art. 104 del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, establece que es un tributo directo que grava el incremento de valor que experimenten dichos terrenos y se ponga de manifiesto a consecuencia de la transmisión de la propiedad de los terrenos por cualquier título o de la constitución o transmisión de cualquier derecho real de goce, limitativo del dominio, sobre los referidos terrenos. El art. 106 del citado RD dice que es sujeto pasivo del impuesto a título de contribuyente:

a) En las transmisiones de terrenos o en la constitución o transmisión de derechos reales de goce limitativos del dominio a título lucrativo, la persona física o jurídica, o la entidad a que se refiere el artículo 35.4 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, que adquiera el terreno o a cuyo favor se constituya o transmita el derecho real de que se trate. Por todo lo anterior, el donatario ha de hacer frente al pago del impuesto de plusvalía, debiendo declarar la donación ante el Ayuntamiento donde resida el bien, mediante la pertinente autoliquidación del impuesto aplicando las ordenanzas en vigor de dicho municipio.

En el donante

1.- Impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF). El art. 33 de la Ley del IRPF dispone que son ganancias y pérdidas patrimoniales las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquel, salvo que por esta ley se califiquen como rendimientos. El art.34 de la citada ley, establece que

1. El importe de las ganancias o pérdidas patrimoniales será:

a) En el supuesto de transmisión onerosa o lucrativa, la diferencia entre los valores de adquisición y transmisión de los elementos patrimoniales. Así pues, en el caso de que el bien inmueble tenga un valor que supere el valor del bien cuando se adquirió, el donante debe incorporar la ganancia patrimonial en la declaración del IRPF. El importe que se debe pagar varía entre el 19% y el 23% en relación con el valor del bien que se haya donado. Las ganancias patrimoniales se calculan mediante la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición.

Al valor de adquisición, que constituye el precio de compra que se satisfizo, se le suman los gastos que pagó en su momento el vendedor: la notaría, el asesoramiento, etc., así como los tributos que gravaron la adquisición, como el IVA o ITP, así como la plusvalía local en el caso de transmisiones gratuitas. El resultado se incluye en la base imponible del IRPF.

Si la ganancia patrimonial procede de una transmisión, gratuita o no, el resultado se clasifica en la base imponible del ahorro. Por otro lado, en el caso de que la vivienda mantenga un valor igual que en el momento en que esta se adquirió, no se deberá incluir en la declaración del IRPF.

Asimismo, existen una serie de excepciones en las que también tiene lugar una exención en el IRPF, por ganancias patrimoniales cuando se transmite la vivienda habitual por los propietarios que tengan más de 65 años. Este no es aplicable al presente caso, pues suponemos que la vivienda a ceder no es la vivienda habitual. En conclusión, antes de proceder a realizar una donación/cesión gratuita de un bien inmueble debemos de analizar y estudiar los costes fiscales que ello nos va a conllevar, que son tanto para el donante como para el donatario, pues, una vez hecho, solo tenemos 30 días hábiles para presentar las correspondientes declaraciones fiscales, salvo la declaración del IRPF, que deberá presentarse en el periodo establecido por la normativa.

*Alba Sánchez-Heredero, abogada de Lean Abogados