¿Cuál es la base imponible para el impuesto de transmisiones?

Voy a comprar un local por debajo de su valor catastral en el recibo de IBI. Y el valor de referencia que marca catastro es casi cuatro veces mayor, pese a que el local está bastante deteriorado y tiene ya más de media vida hecha, ya que tiene 45 años. ¿Cuál debería de ser la base imponible para el impuesto de transmisiones?

En primer lugar, hay que comentar que a efectos legales, nuestro Código Civil contempla el principio de autonomía de la voluntad por ambas partes. Por lo que, si dos particulares negocian la venta de un inmueble por debajo de su valor catastral o de referencia, ésta puede hacerse sin ningún problema, si bien hay que tener en cuenta que puede tener graves repercusiones fiscales.

El valor catastral es un valor administrativo fijado objetivamente para cada bien inmueble y que resulta de la aplicación de los criterios de valoración recogidos en la Ponencia de valores del municipio correspondiente.

Para determinar el valor catastral de un inmueble se consideran, la localización del inmueble, el coste de ejecución material, los gastos de producción y beneficios de la actividad empresarial de promoción, las circunstancias y valores del mercado valor del suelo, valor de la construcción y gastos de producción y beneficios. Con carácter general, el valor catastral de los inmuebles no podrá superar el valor de mercado.

A tal efecto, mediante orden ministerial se ha fijado un coeficiente de referencia al mercado del 0,5 en el momento de aprobación y entrada en vigor de la ponencia. El valor catastral sirve como base imponible del impuesto sobre bienes inmuebles (IBI).

En la Ley 11/2021 de 9 de Julio, se ha establecido un nuevo valor para determinar el valor de mercado en las transacciones de inmuebles y/o posesión (presunción de valor de mercado).

Es el llamado valor de referencia que afecta a varios impuestos y que la Administración lo tomará como válido, aunque la operación no se realice por dicho importe. Esto afectará a la mayoría de los inmuebles españoles, por lo que, a efectos impositivos, muchos impuestos tendrán que tomar como base imponible o valor del inmueble, el citado “Valor de Referencia de Catastro” y así tributar más.

El valor de referencia es determinado por la Dirección General del Catastro como resultado del análisis de los precios de todas las compraventas de inmuebles que se realizan ante fedatario público, en función de los datos de cada inmueble, obrantes en el catastro inmobiliario.

El valor de referencia de un inmueble es una de las características económicas de su descripción catastral y no superará el valor de mercado. Para ello, se aplicará un factor de minoración en su determinación.

La citada Ley 11/2021, modifico el art. 10 de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, estableciendo claramente que la base imponible en este impuesto está constituida por el valor del bien o derecho transmitido, siendo este valor el de mercado y entendiéndose por valor de mercado, el precio más probable por el cual podría venderse, entre partes independientes, un bien libre de cargas.

No obstante, lo anterior, se dispone que, para el caso de los bienes inmuebles, su valor será el valor de referencia previsto en la normativa reguladora del catastro inmobiliario, a la fecha de devengo del impuesto.

Si el valor del bien inmueble declarado por los interesados, el precio o contraprestación pactada, o ambos son superiores a su valor de referencia, se tomará como base imponible la mayor de estas magnitudes.

Por todo lo anterior, la contestación a la pregunta planteada es que la base imponible del impuesto de transmisiones patrimoniales será la fijada por la Dirección General del Catastro como valor de referencia, por lo que el comprador, de llevarse a cabo la compra, ha de declarar dicho valor en su autoliquidación del Impuesto.

En caso de que el comprador no estuviese de acuerdo con dicho valor de referencia, podrá impugnarlo. Este solo se podrá impugnar cuando se recurra la liquidación que en su caso realice la administración tributaria o con ocasión de la solicitud de rectificación de la autoliquidación, conforme a los procedimientos regulados en la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

Cuando los obligados tributarios consideren que la determinación del valor de referencia ha perjudicado sus intereses legítimos, podrán solicitar la rectificación de la autoliquidación impugnando dicho valor de referencia, aportando las pruebas, informes y tasaciones que consideren necesarias, debiendo resolver la Administración Tributaria previo informe preceptivo y vinculante de la Dirección General del Catastro, que ratifique o corrija el citado valor, a la vista de la documentación aportada.

*Alba Sánchez-Heredero, abogada de Lean Abogados.