Tengo dos hipotecas sobre mi casa, si dejo de pagar una, ¿me la pueden quitar?

Sobre mi vivienda tengo dos hipotecas con la misma entidad. El problema es que con la subida de intereses no puedo hacer frente a las dos. Si dejo de pagar la hipoteca de segundo rango y mantengo al día la de primer rango, ¿me podrían quitar la casa?

La subida de los tipos de interés ha afectado de forma muy directa a aquellas personas que tienen hipotecas a interés variable, incrementándose la cuota mensual de forma muy considerable.

Pero, antes de proceder a contestar la pregunta efectuada, sobre el impago de la segunda hipoteca, se ha de tener en cuenta que, para este tipo de situaciones, el Gobierno promulgó el Real Decreto-ley 19/2022, que contempla una serie de medidas para aliviar la carga de la hipoteca si cumples determinados requisitos, siempre que se trate de la vivienda habitual y que solo se pueden acoger quienes cumplen determinadas condiciones.

Dicho esto y ya entrando en el fondo de la pregunta efectuada, hemos de contestar que, si el acreedor hipotecario deja de pagar la segunda hipoteca, se puede ver envuelto en una ejecución hipotecaria del propio banco, que al final del proceso terminará con la pérdida de la vivienda a favor de un tercero adjudicatario en subasta pública o a favor del propio banco si no hay postores.

Ha de tenerse en cuenta que cada hipoteca tiene su contrato y son independientes y autónomos entre sí, de tal manera que el estar al corriente de pago de la primera hipoteca y estando en impago con la segunda hipoteca no le impide al banco reclamar al acreedor las cuotas pendiente de pago de esta segunda hipoteca, de tal manera que, si son varias las cuotas impagadas, el banco podría declarar el vencimiento anticipado de la hipoteca y proceder a su ejecución hipotecaria de conformidad con los arts. 681 y siguientes de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (LEC).

Presentada la demanda de ejecución hipotecaria en el Juzgado de Primera Instancia y admitida a trámite, sin oposición, se señalará día y hora para la celebración de la subasta judicial del inmueble, que se publicará en la sede judicial electrónica del Ministerio de Justicia, anunciándose por medio de un edicto.

Celebrada la subasta, en caso de no concurrir ningún postor, podrá el acreedor, en el plazo de 20 días, pedir la adjudicación del bien. Si no se trata de la vivienda habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la adjudicación por el 50% del valor por el que el bien hubiera salido a subasta o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos.

Si se trata de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70% del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o, si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60%.

Si existieran licitadores: si la mejor postura fuera igual o superior al 70% del valor por el que el bien hubiere salido a subasta, el letrado judicial responsable de la ejecución aprobará el remate en favor del mejor postor.

Cuando la mejor postura ofrecida en la subasta sea inferior al 70% del valor por el que el bien hubiere salido a subasta, podrá el ejecutado, en el plazo de 10 días, presentar tercero que mejore la postura ofreciendo cantidad superior al 70% del valor de tasación o que, aun inferior a dicho importe, resulte suficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante. Cuando el ejecutante no haga uso de esta facultad, se aprobará el remate en favor del mejor postor, siempre que la cantidad que haya ofrecido supere el 50% del valor de tasación o, siendo inferior, cubra, al menos, la cantidad por la que se haya despachado la ejecución, incluyendo la previsión para intereses y costas.

Pudiera ocurrir que, a falta de postores, se lo adjudique el propio banco acreedor y es posible que la reclamación respecto de la primera hipoteca no se pueda hacer efectiva, con el resultado del bien hipotecado, pero sí que, desde el punto de vista personal, conforme al principio de responsabilidad patrimonial universal del deudor (artículo 1.911 del Código Civil), la deuda subsistirá y será exigible respecto a dicho deudor.

La extinción total de las deudas y la absoluta liberación del deudor (y sus fiadores, en su caso) se habría producido si, como se ha indicado, el importe de la adjudicación hubiera cubierto totalmente las dos deudas.

Si el titular de una hipoteca posterior insta su ejecución, el adjudicatario, en este caso el propio ejecutante, viene obligado a hacer frente a las cargas anteriores que esa finca tuviese, entre ellas la hipoteca primeramente inscrita, que en este caso podría también quedar extinguida por confusión al ser el acreedor y el deudor en la obligación garantizada por esa primera hipoteca la misma persona.

Pero ello, no implica que la deuda no pagada desaparezca, pues, en virtud del art.1.911 del Código Civil, el deudor hará frente con todos sus bienes presentes y futuros al pago de la deuda pendiente de pago, aunque haya perdido su casa.

De conformidad con el art.670.5 de la LEC, quien resulte adjudicatario del bien inmueble conforme a lo previsto en los apartados anteriores habrá de aceptar la subsistencia de las cargas o gravámenes anteriores, si los hubiere, y subrogarse en la responsabilidad derivada de ellos.

El precio del remate se destinará al pago de la deuda reclamada y el remanente, si lo hubiere, se retendrá para el pago de quienes tengan su derecho inscrito o anotado con posterioridad al del ejecutante.

Si, satisfechos estos acreedores, aún existiere sobrante, se entregará al ejecutado o al tercer poseedor. Asimismo, el letrado de la Administración de Justicia mandará la cancelación de todas las inscripciones y anotaciones posteriores.

En conclusión, hay que cuidarse mucho de no dejar cuotas hipotecarias impagadas al banco, pues, aun siendo una segunda hipoteca y manteniendo la primera hipoteca al día, podemos perder nuestra vivienda si no nos acogemos a medidas de ayuda o a un acuerdo de aplazamientos y de carencia con el propio banco.

*Alba Sánchez-Heredero, abogada de Lean Abogados.