Renta antigua, ¿debo permitir la entrada de un tasador para tasar y hacer fotografías?

Tengo un contrato de renta antigua. ¿Debo permitir la entrada de un tasador a la vivienda para tasar y hacer fotografías?

Para profundizar en las circunstancias que se nos exponen, debemos remontarnos en el tiempo, concretamente en el periodo comprendido entre los años cincuenta y 1985, momento en que surgen en España los contratos de renta antigua.

Las características principales de este tipo de contratos podrían resumirse en las dos siguientes: (i) las rentas son inferiores al precio del alquiler actual y (ii) estos contratos están sujetos a prórrogas obligatorias si el inquilino así lo desea y, de perecer este, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) estipulaba que se podrían subrogar el cónyuge y los hijos.

Tras la reforma de la LAU en 1994, se delimitó a supuestos tasados quién y bajo qué circunstancias está legitimado para, fallecido el arrendatario, subrogarse en su posición en el ámbito del contrato de renta antigua.

Es decir, son una antigua modalidad contractual por la cual una persona podía vivir de alquiler de por vida con la renta congelada, solo variable en función del IPC. Si bien dejaron de celebrarse en los años ochenta, aún hoy siguen algunos en vigor.

Esta segunda característica está estrechamente ligada a la pregunta planteada, ya que ¿quién tasa un inmueble? Aparentemente, la voluntad del propietario, sin perjuicio de ser una mera suposición, podría ser plantearse a futuro la venta del inmueble arrendado.

En línea con lo anterior, se debe recalcar que la rescisión del contrato en supuestos de arrendamiento de renta antigua aplica en supuestos muy concretos, tales como que el propietario precise la vivienda para sí, el impago de las rentas, que se haya llevado a cabo un subarrendamiento sin consentimiento, que el inquilino sea propietario de otra vivienda en la misma localidad o que el inmueble esté deshabitado durante un plazo injustificado de seis meses por año.

Continuando con la suposición y a falta de información más concreta sobre el asunto planteado, entendiendo que no aplica ninguna de las causas de desalojo de inquilinos contempladas en la normativa, una tasación tiene siempre por objetivo conocer el valor actual real y de mercado de un bien, en este caso el inmueble.

¿Debemos entender que esta gestión tiene como objetivo una futura venta? Es arriesgado dar por supuesta esta primera hipótesis, pero, sin descartarla, debemos indicar que el inquilino tiene la obligación de permitir la tasación.

Llegados a este punto y ante la falta de más información sobre el supuesto planteado, es importante recalcar que, si se cumple cualquiera de los supuestos de rescisión del contrato de arrendamiento de renta antigua, el propietario estará legitimado para desalojar al inquilino y poder hacer con el inmueble lo que a su criterio convenga.

Finalmente, de cumplirse alguna de las circunstancias que pudieran dar lugar a la citada rescisión contractual y valorando la opción de que el propietario pudiera querer vender el inmueble, el arrendatario ostenta un derecho de compra preferente sobre el mismo.

Quedará en este caso en manos de las partes y sus habilidades negociadoras llegar o no a un acuerdo. En mi opinión, y de nuevo a falta de información más específica, cabría aventurarse en una segunda hipótesis: que deban realizarse obras de conservación del inmueble y estas superen el 50% del valor del mismo.

Esta segunda opción también podría ser factible para justificar la tasación del bien, ya que sería una de las causas de rescisión en aplicación de la LAU de 1964 y el criterio del Tribunal Supremo.

En línea con lo anterior, indicar que la ley permite que parte del coste de las obras se repercuta al inquilino si el contrato es anterior a julio de 1964 (sentencia del Tribunal Supremo de 21 de mayo de 2009) o atendiendo a lo acordado por las partes.

*Álvaro Fernández Baert, abogado de Lean Abogados.