Si alquilo una habitación de mi casa, ¿necesito licencia para ponerla en Airbnb?

Hace poco compré una casa en la que estoy viviendo actualmente y me gustaría alquilar alguna habitación para que me ayude con la cuota de la hipoteca, ¿necesito sacarme una licencia para poner la habitación en Airbnb?

Debido a las continuas subidas del euríbor, índice de referencia que utilizan la gran mayoría de las hipotecas en nuestro país para calcular los intereses, los españoles se preguntan si pueden alquilar parte de su vivienda habitual para aligerar los costes.

Para analizar esta situación, lo primero que hay conocer si la habitación se pretende alquilar con fines turísticos o como vivienda de esa tercera persona. Cuando lo que se busca es alquilar una habitación con una finalidad más permanente, es decir, para que viva otra persona, dicha relación ha de recogerse en un contrato.

Normalmente, y salvo pacto en contrario, el alquiler de una habitación lleva implícito el uso de las zonas comunes de la vivienda, como cocina y baño. El alquiler de habitaciones no está regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), sino mediante un pacto entre las partes regido por el Código Civil.

El contrato que se firme ha de recoger aspectos como la duración, precio y forma de pago, la concreción de la habitación y la forma de repartir los suministros y los servicios incluidos (teléfono, internet, limpieza, etc).

Por último, advertir que es indispensable para el propietario incluir en la declaración de la renta (IRPF) los ingresos obtenidos por arrendar una parte de un bien inmueble de la misma manera que si se lo alquilara entero, pero teniendo en cuenta la porción alquilada.

Dichas cantidades se consideran por Hacienda como un rendimiento de capital inmobiliario. Para que el arrendador pueda obtener beneficios fiscales en la declaración de la renta es necesario incluir en el contrato una cláusula en la que se indique que esa vivienda es la habitual del inquilino.

Es posible deducir los gastos en los que deba incurrir el propietario. Entre ellos se encuentran los suministros de luz, agua y otros, siempre y cuando sea él quien los pague.

Si, en cambio, estos gastos se comparten, no será posible restarlos. Ahora bien, para el caso de pretender alquilarla con fines turísticos es necesario indicar que no existe una regulación a nivel nacional a este respecto, sino que, es cada comunidad autónoma la que establece la normativa relativa a los apartamentos turísticos.

En este caso, acudiremos a la legislación vigente en la Comunidad de Madrid, el Decreto 79/2014, de 10 de junio, del Consejo de Gobierno. Dicha norma establece que tanto los apartamentos turísticos como las viviendas de uso turístico han de ser comercializadas y cedidas en su totalidad.

La referencia a la cesión de la “totalidad del inmueble” se realiza en otros preceptos del citado Decreto 79/2014, entre ellos, en el artículo tercero, apartado segundo, que determina que la prestación del servicio se ejercerá bajo el principio de unidad de explotación.

Otro aspecto importante que observamos en dicha norma es la prohibición de que tanto los apartamentos turísticos como las viviendas de uso turístico no podrán ser utilizadas como residencia permanente por sus propietarios, ni con cualquier otra finalidad distinta a la de uso turístico.

En cuanto a los requisitos y condiciones mínimas que han de reunir las viviendas de uso turístico, la norma establece expresamente que tendrán que estar formadas al menos por un salón-comedor, cocina, dormitorio y baño.

Por tanto, se puede concluir así, de conformidad con la normativa analizada, que en la Comunidad de Madrid no es posible alquilar una habitación de una vivienda habitual con fines turísticos.

*Sonsoles Martínez González, abogada de Lean Abogados.