Tengo un inquilino de renta antigua, ¿en qué casos sus hijos pueden 'heredar' el contrato?

Tengo un piso con un inquilino de renta antigua. El contrato está a su nombre. No vive de forma permanente en el piso. Es una persona mayor y no sé qué prueba de vida le puedo solicitar y con qué regularidad. Actualmente, creo que no viven con él hijos, pero sí su mujer. En el caso de que estén empadronados en la casa, valdría para justificar que viven con él. ¿Puedo pedir algún tipo de información adicional sobre si realmente viven en la casa?, ¿simplemente por estar empadronados en el domicilio heredarían el derecho al contrato de renta antigua?

Los contratos de alquiler de renta antigua de vivienda son aquellos arrendamientos firmados entre los años 1950 y 1985, los cuales daban la posibilidad de establecer un alquiler vitalicio, que además se podía heredar.

Son residuales, pero todavía existen supuestos de contratos a los que se les aplica el régimen de renta antigua, siendo una de sus principales características la protección del inquilino.

Por tanto, es clave conocer cuál es la fecha en que se firmó originalmente el contrato de arrendamiento. En la actualidad, las normas aplicables a este tipo de contratos se encuentran en las disposiciones transitorias de la actual Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos).

Se diferencian los contratos celebrados antes y después del 9 de mayo de 1985, fecha en la que se aprobó el decreto Boyer, norma que determinó que ambas partes podían pactar libremente la duración de los contratos de alquiler.

La disposición transitoria segunda de la Ley de Arrendamientos, dedicada a los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados antes del 9 de mayo de 1985 que subsistan en la fecha de entrada en vigor de la presente ley, establece una serie de peculiaridades.

Entre ellas, se establece que la subrogación solo podrá tener lugar a favor del cónyuge del arrendatario, no separado legalmente o de hecho, o, en su defecto, de los hijos que conviviesen con él durante los dos años anteriores a su fallecimiento.

Si alguno de los hijos que conviviera con el inquilino se subrogase en el contrato, este se extinguirá al fallecimiento del subrogado, salvo que lo fuera un hijo del arrendatario no afectado por una minusvalía igual o superior al 65 por 100, en cuyo caso se extinguirá a los dos años o en la fecha en que el subrogado cumpla 25 años, si esta fuese posterior.

No obstante, si el subrogado fuese el cónyuge y al tiempo de su fallecimiento hubiese hijos del arrendatario que conviviesen con aquel, podrá haber una ulterior subrogación. En este caso, el contrato quedará extinguido a los dos años o cuando el hijo alcance la edad de 25 años si esta fecha es posterior, o por su fallecimiento si está afectado por la minusvalía mencionada en el párrafo anterior.

Serán las personas que ejerzan el derecho de subrogación a quienes corresponda probar la convivencia con el arrendatario fallecido. La convivencia ha de ser habitual y darse necesariamente en la vivienda objeto del arrendamiento. Es obligatorio comunicar al propietario de la vivienda el fallecimiento del titular del contrato de arrendamiento dentro de los 90 días siguientes a la fecha del fallecimiento para que se produzca, en su caso, la subrogación.

Esto se establece tanto en la DT 2.ª de la LAU de 1994 como en el artículo 16 de la misma ley al que se hace remisión. Hasta hace un tiempo, los tribunales venían interpretando de forma estricta que el contrato de arrendamiento quedaba resuelto si la persona que pretendía subrogarse en los derechos del arrendatario fallecido no había comunicado esta circunstancia al arrendador y su voluntad de subrogarse.

Sin embargo, recientemente se ha cambiado el criterio relativo a la notificación del fallecimiento del inquilino. Ahora rige un criterio más flexible y menos riguroso en la interpretación de la comunicación, basado en la buena fe. Con ello, se considera que, cuando el propietario tiene conocimiento por otros medios de prueba que se ha producido el fallecimiento del inquilino y que existe voluntad de subrogación por quien ostenta tal derecho, es suficiente para considerar válida la subrogación.

Por tanto, al no establecerse de forma expresa los medios de prueba para conocer del fallecimiento del inquilino, usted puede solicitar que se le remita una fe de vida del mismo cada cierto tiempo.

En cuanto a la forma de acreditar la convivencia de los hijos, se ha de atender al carácter habitual y que sea en la vivienda objeto de arrendamiento. Para ello podrán aportarle el certificado de empadronamiento, DNI, facturas de suministros o cualquier otro documento que permita acreditar que convivían en el mismo domicilio.

Existe un documento denominado certificado de convivencia, el cual podrán solicitar los inquilinos. En conclusión, primero hay que saber la fecha en que se firmó el contrato, la cual determinará el régimen jurídico aplicable.

Este régimen será el que determine quién tendrá derecho de subrogación y el plazo de convivencia que debe acreditar. A estos efectos, el mero empadronamiento de los hijos en la vivienda no es prueba absoluta.

*Sonsoles Martínez, abogada de Lean Abogados