Mis inquilinos han fallecido, ¿puedo entrar ya en el piso o tengo que esperar?

Los inquilinos que vivían en un piso que tenía alquilado han fallecido. ¿Puedo entrar ya en el piso o tengo que esperar a que los herederos saquen los muebles de sus padres? El contrato de alquiler se firmó en 2008, los inquilinos ancianos ya han fallecido y ningún otro familiar vivía con ellos. ¿Cuándo puedo entrar en la vivienda para reformarla?

Pese a que se trata de una situación de carácter excepcional y que no suele darse con demasiada frecuencia, es necesario analizar qué ocurre cuando el inquilino fallece estando vigente el contrato de alquiler.

Para ello debemos acudir a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU). Así, el artículo 16 de la LAU es el que se ocupa de la muerte del arrendatario.

Este precepto establece que con el fallecimiento de los inquilinos se produce lo que se conoce como subrogación del contrato del alquiler. Esto significa que el contrato cambiará de titular y podrá disfrutar del inmueble hasta la finalización del contrato o su renovación. Es necesario advertir que, en los arrendamientos cuya duración inicial se pactara por un tiempo superior a los 5 años, se podrá pactar que no hay derecho de subrogación en caso de fallecimiento una vez hayan transcurrido los cinco primeros años de duración del contrato.

Ahora bien, no cualquier persona está facultada para subrogarse en el alquiler tras el fallecimiento de los inquilinos, pues se exigen una serie de requisitos o condiciones. En caso de muerte del arrendatario, podrán subrogarse en el contrato, entre otros: los descendientes que en el momento de su fallecimiento estuvieran sujetos a su patria potestad o tutela o hubiesen convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes; los ascendientes o hermanos del inquilino que hubieran convivido habitualmente con él los dos últimos años precedentes al fallecimiento o personas que sufran una minusvalía igual o superior al 65 por 100, siempre que tengan una relación de parentesco hasta el tercer grado colateral con el arrendatario y hayan convivido con éste durante los dos años anteriores al fallecimiento.

Pero, si al tiempo del fallecimiento de los inquilinos no existiera ninguna de las anteriormente mencionadas, el contrato quedará extinguido. También quedará extinguido el contrato si en el plazo de 3 meses desde la muerte de los arrendatarios, el propietario no recibe notificación por escrito del hecho del fallecimiento, junto con certificado registral de defunción, y de la identidad del subrogado, indicando su parentesco con el fallecido y ofreciendo, en su caso, un principio de prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse.

Si finalmente se produjera la extinción del contrato, los herederos de los inquilinos que no renuncien expresamente a la herencia, quedarán obligados solidariamente al pago de la renta de dichos tres meses.

Y una vez extinguido el contrato, el arrendador tiene derecho a recuperar la posesión del inmueble. Es en este momento donde surgen las dudas, pues puede ocurrir que le devuelvan las llaves voluntariamente o no.

Es posible que, pese entenderse finalizado el arrendamiento, nadie le entregue las llaves o que el mismo esté ocupado. Si esto ocurriera, y tuviere constancia de que hay alguien haciendo uso de la vivienda sin tener título, el propietario no puede entrar por su cuenta en la vivienda.

En primer lugar, debe remitir una comunicación en la que se indicará que, al no haberse producido la subrogación en legal forma, el contrato está extinguido y debe desalojar la vivienda.

Si no se consigue desalojar de forma amistosa, deberá interponerse acción de desahucio ante los tribunales. En este caso deberá conseguir retomar la posesión antes de entrar en la vivienda con el fin de disponer de ella, reformarla o cualquier otra legitima finalidad.

Sin embargo, puede ocurrir que aquellas personas con derecho a subrogarse o los herederos de los inquilinos fallecidos le entreguen las llaves del piso. En este caso es muy aconsejable firmar un documento en el que se identifique a esa persona y se declare finalizado el contrato.

Adicionalmente, es recomendable añadir una renuncia a cualquier derecho a subrogarse que pudiera tener. Ésta sería la situación ideal, pudiendo el propietario tomar posesión del inmueble acto seguido sin ningún problema.

Otra cuestión sería qué hacer con los muebles y pertenencias de los arrendatarios. Deberían ser los herederos los que los reclamasen en el momento de comunicar el fallecimiento.

*Sonsoles Martínez González, abogada de Lean Abogados.