¿Puede el presidente autorizar las obras de la casa del portero sin hacer una junta?

El año pasado se jubiló el portero de mi comunidad. Dejó la vivienda en mal estado, ya que nunca se había acometido ninguna reforma en dicha vivienda. Tras su jubilación, se contrató un nuevo portero y se ha realizado una obra de reforma en dicha vivienda por valor de 10.000 euros. Esta reforma la ha realizado el presidente sin contar con nadie, ni convocar junta extraordinaria. ¿Se pueden exigir responsabilidades al presidente?, ¿se puede pedir el cambio de categoría del actual portero a conserje con el fin de alquilar la vivienda?

En este caso concreto, son dos las cuestiones que nos plantea nuestro lector; por un lado la posible responsabilidad del presidente de la comunidad de vecinos y por otro, la posibilidad de cambiar la categoría del portero a la de conserje, con el fin de alquilar la vivienda. Pasamos a dar respuesta a la primera de las cuestiones:

1.- Para determinar si existe o no responsabilidad del presidente de la comunidad, primeramente, debemos analizar la conducta llevada a cabo por éste: la realización de una reforma de la portería, sin el consentimiento del resto de propietarios y sin la correspondiente convocatoria de la junta extraordinaria de vecinos.

El artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) contempla las excepciones en las que no es preciso contar con el acuerdo previo de la junta de propietarios para realizar determinadas obras en el edificio. En nuestro caso concreto, la conducta del presidente, no encaja dentro de tales excepciones, pudiendo, por tanto, exigir responsabilidades a éste por la realización de la obra en la portería, sin el consentimiento, ni la convocatoria de la junta de vecinos, a tenor del artículo 1.101 de nuestro Código Civil, que reza: “Quedan sujetos a la indemnización de los daños y perjuicios causados, los que en el cumplimiento de sus obligaciones incurrieren en dolo, negligencia o morosidad, y los que de cualquier modo contravinieren al tenor de aquéllas”.

Por lo tanto, si como consecuencia de la actuación, por acción u omisión del presidente, la comunidad de propietarios ha sufrido un daño, pueden entablarse acciones contra el mismo, pero será necesario convocar y celebrar una Junta con el objeto de aprobar tales actuaciones.

Es esencial recordar la importancia que tiene la prueba de que el daño se ha producido, y que, además, haya sido consecuencia de la falta de diligencia en la actuación del presidente. Una comunidad puede exigir responsabilidad civil, según lo estipulado en los artículos 1101 y 1902 del Código Civil.

Para ello, es necesario que se solicite una junta general extraordinaria, con el apoyo de una cuarta parte de los propietarios o de una cantidad que conforme el 25% de las cuotas de participación.

Aclarada la primera de las cuestiones planteadas, pasamos a dar respuesta a la segunda cuestión:

2.- El cambio de categoría de portero a conserje junto al arrendamiento de la portería. Antes que nada, conviene tener claras las diferencias existentes entre la figura de portero y la del conserje; ya que, aunque son figuras parecidas, no son exactamente iguales, a pesar de que las funciones que desempeñan uno y otro son similares, que no iguales en muchas ocasiones.

Existe una diferencia entre ambos que resulta definitiva; y es que mientras el portero vive en la misma comunidad para la que trabaja, el conserje tiene su vivienda fuera del edificio residencial en el que ejerce su labor profesional.

Dicho lo anterior, y volviendo al tema que nos ocupa, el mero cambio de categoría exige mayoría simple, mientras que la unanimidad es precisa, cuando se trata de suprimir o crear el servicio de portería o conserjería, pero no respecto a los contratos de arrendamiento de vivienda de portería, que solo requieren el acuerdo de la mayoría cualificada exigida en el artículo 17.1 LPH, de 3/5 partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, tal como ha declarado nuestro Alto Tribunal.

*Alba Sánchez-Heredero, abogada de Lean Abogados.