¿Cómo se calcula el valor del usufructo de una casa, de la que tengo nuda propiedad?

Querría saber cómo se calcula el valor del usufructo de una vivienda, de la que tengo la nuda propiedad, por si decidiese venderla antes de que finalizase dicho usufructo.

El derecho de propiedad viene regulado en los artículos 348 y siguientes del Código Civil, los cuales establecen que “la propiedad es el derecho de gozar y disfrutar de una cosa o de un animal, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes”.

El derecho de propiedad puede dividirse en nuda propiedad y usufructo. La nuda propiedad es el derecho de una persona sobre una cosa de la que es únicamente propietaria, con limitación de no tener a derecho a su posesión y disfrute, que serán derechos del tercero que disponga del usufructo.

Y, por su parte, el usufructo es el derecho de goce, uso y disfrute. Únicamente cuando se tiene el pleno dominio se poseen ambos derechos simultáneamente.

Vamos a centrarnos en el usufructo, y más en concreto en cómo se valora, atendiendo al carácter temporal o vitalicio del derecho. El artículo 26 de la Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del impuesto de sucesiones y donaciones establece una serie de reglas:

“a) El valor del usufructo temporal se reputará proporcional al valor total de los bienes, en razón del 2 por 100 por cada período de un año, sin exceder del 70 por 100. En los usufructos vitalicios se estimará que el valor es igual al 70 por 100 del valor total de los bienes cuando el usufructuario cuente menos de veinte años, minorando a medida que aumenta la edad, en la proporción de un 1 por 100 menos por cada año más, con el límite mínimo del 10 por 100 del valor total”.

[…] Es decir, el usufructo temporal se calcula a razón de un 2% del valor del bien por cada año, con un mínimo de 2% y un máximo del 70%. Si el usufructo es por periodo inferior a un año, se calcula el 2% del valor del bien, y, si es por un periodo de más de un año, se calcula un 2% por año, despreciando los periodos inferiores al año y teniendo en cuenta el límite máximo.

El usufructo temporal se calcula de la siguiente forma. A cada año de posesión del usufructuario le corresponde el 2% del valor de la vivienda, siendo el tope 35 años de tenencia, ya que en este lapso se alcanza el 70 % del límite máximo establecido.

Si se establece un usufructo por más de 35 años se calcula tomando el máximo computable de 35 años. Por ejemplo: ante un usufructo temporal asignado por 5 años y un piso valorado en 150.000 euros. El valor del usufructo será el 10% [5 (años) x 2%]. El 10% de 150.000 euros son 15.000 euros. En este caso, el valor del usufructo temporal es de 15.000 euros y el valor de la nuda propiedad es de 135.000 euros.

Por otra parte, en el usufructo vitalicio habrá que recordar que el mismo es igual al 70% del valor total de pleno dominio cuando el usufructuario tenga menos de 20 años, disminuyendo un 1% a medida que aumenta la edad, nunca pudiendo ser inferior al 10% de la valoración del bien.

Por tanto, en este caso lo más importante es saber cuál es la edad de usufructuario para poder aplicar lo que se conoce como “regla del 89”. Esta tiene en cuenta la edad del usufructuario y el valor de la propiedad para determinar cuánto vale el usufructo.

Lo anterior se comprende mejor con un ejemplo. Supongamos que la vivienda tiene un precio de 150.000 euros y el usufructuario (vitalicio) tiene 75 años de edad. El valor del usufructo es = 89 – 75 (años)= 14. El 14% de 150.000 euros son 21.000 euros.

En este ejemplo, 21.000 euros es el valor del usufructo, lo que indica que el de la nuda propiedad es la cantidad restante. Es decir, 129.000 euros. Es importante destacar que el valor de mercado de la vivienda no varía respecto de otros con similares características.

Otra cosa es el reparto del precio entre los diferentes titulares de los derechos reales sobre el mismo.

*Sonsoles Martínez González, abogada de Lean Abogados.