He vendido una finca y, hasta la firma, me están pagando con las rentas del alquiler

He vendido una finca rústica, procedente de una herencia. Mientras se tramita la segregación de mi parte vendida, el comprador me está haciendo pagos fraccionados con un contrato de arrendamiento. En el contrato de compraventa consta que estos pagos se descontarán del precio total de venta. Mi pregunta es ¿cómo declaro estos pagos?, ¿cómo arrendamiento anual, ya que ya he recibido cantidades en 2023 y 2024, o bien cuando haga la declaración por la venta de la finca? No sé cuándo se hará la firma ante notario, pues los trámites de segregación llevarán un tiempo.

Para dar respuesta al supuesto de hecho planteado debemos realizar una serie de matizaciones. Se entiende que vendedor y comprador han firmado un contrato privado de compraventa de una finca rústica, la cual se va a segregar de una parcela mayor.

Es decir, se ha firmado un contrato de compraventa de cosa futura, lo cual es posible con una interpretación amplia del artículo 1445 del Código Civil. Teniendo en cuanto lo anterior, vamos a analizar las posibilidades que existen para articular la operación y qué impuestos se devengan por la compra y la venta de un terreno rústico, respectivamente.

Frente al arrendamiento, una alternativa más aconsejable cuando se firma un contrato privado de compraventa de firma previa a escriturar, es firmar un contrato de arras.

En virtud de este contrato, en el momento de la firma el comprador entregará un porcentaje determinado a cuenta del precio final, comprometiéndose ambas partes a otorgar la escritura de compraventa ante notario una vez estén realizados los trámites administrativos y registrales de la finca que se vende.

En dicho acuerdo se estipulará un plazo para otorgar el documento público, estipulando que se prorrogará si, llegado el momento, no se ha podido inscribir la finca en el registro correspondiente. Si se opta por la opción del contrato de arras, la totalidad de lo entregado se tributará como precio de compra, aunque se haya pagado en varios plazos. La venta de cualquier inmueble, incluyendo una finca rústica como elemento patrimonial, tiene incidencia en la declaración de la renta.

En este caso, se debe tributar en el impuesto de la renta de las personas físicas (IRPF). Las ganancias y pérdidas patrimoniales se integran dentro de la base imponible del ahorro, tributando por ello de acuerdo a los siguientes tipos impositivos. De 0 a 6.000 euros: 19%; de 6.000 a 50.000 euros: 21%; de 50.000 a 200.000 euros: 23%; más de 200.000 euros: 26%.

La ganancia o pérdida patrimonial se calcula determinando la diferencia entre el valor de adquisición de la finca, y el valor de transmisión a través de la venta, según lo que recoge el artículo 34 de la Ley del Impuesto de la Renta.

Pese a que en el mismo ejercicio fiscal se produzca la adquisición y venta de una finca rústica, no está prevista la exención fiscal por reinversión en otra finca, como sí ocurre en el caso de vivienda habitual.

Si, por el contrario, lo que se firma es una promesa de venta cuando la finca esté segregada e inscrita correctamente en el registro de la propiedad, podría pactarse un contrato de arrendamiento sobre la finca cuya duración se anude al proceso de segregación.

Las rentas se tributarán como ingresos derivados del arrendamiento, descontándose posteriormente del precio de venta. El arrendamiento por parte de una persona física de un terreno rústico está exento de IVA y exento de retención de IRPF. Este ingreso hay que declararlo como rendimiento de capital inmobiliario en la casilla correspondiente de la declaración de la renta.

*Sonsoles Martínez González, abogada de Lean Abogados.