¿Se puede sacar a una persona de un contrato de alquiler sin contar con ella?

Tenía un contrato de alquiler con mi pareja, rompimos de forma no amistosa en 2012 y perdí el contacto con ella, no hay posibilidad de localizarla y menos de que firme la modificación del contrato de alquiler. Tengo una discapacidad del 75% y me piden el contrato de alquiler para pedir algunas ayudas. Al estar ella en el contrato me piden que aporte sus ingresos y sus propiedades inmobiliarias. ¿Existe alguna forma legal de sacar a esta persona del contrato sin contar con ella?

Para la mayoría de los propietarios e inquilinos, cuando llega el momento de la finalización del contrato de alquiler, surgen cientos de dudas ¿se puede renovar? Y en el caso de ser así ¿por cuánto tiempo? Y si no deseo renovar el contrato de alquiler, ¿cómo comunicar la rescisión? A continuación, resolvemos estas y muchas más dudas.

Renovaciones del contrato de alquiler

Se acerca la fecha de fin del contrato de alquiler y ambas partes queréis renovarlo ¿y ahora qué? Fácil, en primer lugar, toca comprobar con qué fecha firmaste el contrato, pues según cuando llegasteis a un acuerdo, se aplicará una legislación u otra:

.- Si tu contrato es anterior a la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos del 5 de junio de 2013 la duración es de 5 años más 3 de prórroga tácita.

.- Para contratos posteriores a la reforma del año 2013 la duración es de 3 años más 1 año de prórroga tácita.

.- Si firmaste durante la vigencia del Real Decreto del 18/12/2018 y que apenas duró un mes, tu contrato tiene una duración de 5 años, con una prórroga tácita de 3 años y en el caso de empresas, la duración del contrato es de 7 años más 3 de prórroga.

.- Para aquellas personas que firmaron su contrato entre el 30 de enero de 2019 hasta el 5 de marzo de 2019 la duración del contrato es de 3 años más 1 de prórroga.

.- Por último, todos aquellos contratos firmados con la nueva legislación, esto es, a partir del 5 de marzo de 2019 tienen una duración de 5 años más 3 de prórroga. En el caso de empresa 7 años y prórrogas de 3.

Una vez comprobado cuándo firmasteis el contrato de alquiler y por qué legislación se basa, toca determinar si las partes estáis de acuerdo en renovar y cómo.

Es muy importante que conozcáis que, cuando se produce una renovación de un contrato de alquiler, se pueden cambiar las condiciones pactadas en el contrato de origen, por ejemplo, la renta.

Recordad que, si se aplica cualquier cambio sobre el contrato de origen, este tiene que quedar por escrito en un anexo firmado por ambas partes. Si ninguna de las dos partes (propietario e inquilino) comunicáis nada antes de la finalización del contrato de alquiler, este se renueva automáticamente, con las mismas condiciones pactadas, por una anualidad más, y así hasta cumplir el tope de renovaciones permitidas según la legislación vigente en tu contrato de alquiler.

Escisiones de contrato de alquiler

Para aquellos casos en los que se desea rescindir el contrato de alquiler antes de alcanzar la fecha de finalización pactada, es muy importante saber que: “El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización”, según el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Por otro lado, el tiempo necesario y obligatorio de comunicación para rescindir un contrato de arrendamiento también varía en función de la fecha en la que se firmó el contrato.

Contratos firmados con la reforma de la Ley de junio de 2013:

.- Inquilinos. Tienen que dar un preaviso de 30 días de antelación a la propiedad del inmueble.

.- Propietarios. Solo podrán rescindir el contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración de este, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. La comunicación deberá realizarse al inquilino al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar.

Contratos firmamos durante el Real Decreto del 18/12/2018 y con duración hasta el 30 de enero de 2019:

.- Propietarios.Solo podrá rescindir en el caso de que lo necesite para sí mismo o para familiar directo o por sentencia. Deberá comunicar al inquilino con al menos cuatro meses de antelación su deseo de rescindir el contrato.

.- Inquilinos. El inquilino deberá de informar al arrendador con dos meses de antelación su deseo de rescindir el contrato de alquiler.

Contratos firmados entre 30 de enero de 2019 hasta el 5 de marzo de 2019:

.- Para estos casos, inquilinos y propietarios pueden rescindir el contrato de alquiler en las mismas condiciones que los contratos firmados con la reforma de 2013

Contratos firmados con el Real Decreto del 5 de marzo de 2019:

.- Para aquellas personas que hayan firmado su contrato a partir de marzo de 2019, podrán rescindir el alquiler en las mismas condiciones que los contratos firmamos entre el 12/12/2019 y el 30/01/2019, esto es, los propietarios deberán dar un preaviso de cuatro meses de antelación y los inquilinos, de dos meses de antelación.

Finalización del contrato

Si al concluir el contrato de alquiler ninguna de las partes está interesada en renovar, solo queda devolver la fianza y depósitos de garantía (en el caso de haberlos) una vez se ha comprobado el estado de la vivienda.

Para ello, se debe realizar un documento de entrega de llaves. Antes de dejar el inmueble, el inquilino deberá sacar todas sus pertenencias, así como sanearlo y devolverlo en las mismas condiciones en las que se le entregó el propietario al inicio del alquiler.

En caso de desperfectos, impagos en renta o suministros, la propiedad podrá descontar de la fianza la cantidad equivalente o su totalidad. Es importante realizar un documento de finalización de contrato entre propietario e inquilino, ya que, además de concretar el fin del alquiler, también es importante asegurarse de que se han acatado las obligaciones al finalizar el contrato.

*Alba Sánchez-Heredero, abogada de Lean Abogados.