Varios contratos de alquiler con un mismo inquilino, ¿qué ley se les aplica?

En caso de que se celebren varios contratos de arrendamiento con el mismo inquilino, ¿a estos contratos se les aplica la duración establecida en la LAU?, ¿en el segundo contrato no aplica la prórroga a voluntad del arrendatario?

Los contratos de arrendamiento se regulan en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), estableciendo una duración mínima, régimen de prórrogas y supuestos de recuperación de la vivienda o local por el propietario.

Centrándonos en el arrendamiento de vivienda, el artículo 9 de la LAU establece el plazo mínimo de duración del arrendamiento. En primer lugar, hay que establecer que la duración será libremente pactada entre las partes, que en defecto estipulación se entenderán celebrados por un año sin perjuicio del derecho de prórroga anual en los términos legalmente establecidos.

Así, cuando la duración del contrato fuera inferior a cinco años, o a inferior a siete años si el arrendador fuese una persona jurídica, llegado el día este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el contrato alcance una duración mínima de cinco o siete años, respectivamente, salvo que el arrendatario manifieste 30 días antes de la terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas su voluntad de no renovarlo.

Si, tras el transcurso de la duración establecida en el apartado anterior ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con cuatro meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más.

Como en los primeros años, el arrendatario podrá manifestar al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades su voluntad de no renovar el contrato. Es decir, si el arrendatario así lo quiere, y siempre que el arrendador no justifique tal y como marca la ley la necesidad de recuperar el inmueble, el contrato de arrendamiento se puede alargar hasta los 5 años -o 7 si el propietario es persona jurídica-.

Tras ello, y si el arrendador no comunica lo contrario con al menos 4 meses de antelación antes del vencimiento, el inquilino puede mantenerse en contrato tres anualidades más. A partir de ahí (como mucho 8 o 10 años), podría tener lugar la tácita reconducción.

Esto se da cuando, al terminar el contrato, el arrendatario permanece disfrutando quince días del inmueble con consentimiento del arrendador. La tácita reconducción del contrato de alquiler se establece en el artículo 1566 del Código Civil, siendo aplicable a estos arrendamientos de manera subsidiaria al no preverse en la LAU.

Esta situación supone que el contrato de alquiler ha finalizado conceptualmente por expiración del plazo contractual o de la prórroga legal o pactada y que no cabe lugar a prorrogar el contrato original.

Por tanto, lo que hay transcurridos todos estos años será un nuevo contrato, aunque sujeto a las mismas condiciones y a la misma renta que el anterior. En este sentido se pronunció el Tribunal Supremo en sentencia de fecha 14 de abril de 2006. El plazo de duración de la tácita reconducción dependerá de cómo se fijara originalmente el pago de la renta.

Cuando se estipuló una renta anual, la tácita reconducción será por un año, y por meses cuando se pactó una renta mensual (Tribunal Supremo de 29 de septiembre de 1896), e incluso por días.

Esto es así por la aplicación del art 1581 del Código Civil que se refiere a los arrendamientos sin fecha de término. En conclusión, no es necesario que al finalizar la duración inicialmente pactada con el arrendatario se firme un segundo contrato, puesto que ya se prevé un régimen de prórrogas y plazos de preaviso para finalizar o no el contrato.

*Sonsoles Martínez González, abogada de Lean Abogados.