Si alquilo una vivienda, ¿incumpliría los términos del contrato hipotecario?

El banco me ha concedido una hipoteca para adquirir una vivienda que va a constituir mi vivienda habitual. Si decido arrendar total o parcialmente la vivienda, ¿estaría incumpliendo los términos del contrato hipotecario?

En el caso planteado, no existe ninguna obligación legal por parte del propietario del inmueble de comunicar a su entidad bancaria el alquiler del mismo, por lo que tampoco estaría incumpliendo los términos del contrato hipotecario. Sin embargo, cabe destacar que el alquiler de una vivienda será significativo a efectos del impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF), regulado en la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio.

En primer lugar, es importante comprobar si el inmueble en cuestión constituye su vivienda habitual, puesto que esto determinará si puede desgravarse en concepto de vivienda habitual en la declaración de la renta.

Para ello, es importante conocer qué se considera vivienda habitual a efectos fiscales. La página web de la Agencia Tributaria y la Ley del IRPF recogen el concepto de vivienda habitual. Es decir, establecen cuáles son las características que debe cumplir un inmueble para que Hacienda lo considere como vivienda habitual. Los requisitos para poder desgravarte en la declaración de la renta por vivienda habitual son los siguientes:

a) Que la vivienda constituya la residencia del contribuyente durante un plazo continuado de, al menos, tres años. Sin embargo, existen una serie de excepciones en las que, a pesar de no haber transcurrido tal plazo, se entenderá que la vivienda tiene carácter de habitual como, por ejemplo, cuando se produzca el fallecimiento del contribuyente, por la celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral o la obtención del primer empleo.

b) Que la vivienda sea habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras. Sin embargo, de nuevo existen una serie de excepciones similares a las expuestas anteriormente.

Una vez entendido el concepto de vivienda habitual y, en consecuencia, si podemos acogernos a esta exención, cabe reseñar que, si usted decide alquilar la vivienda, perderá el derecho a la deducción por vivienda habitual.

Tal y como se establece en la consulta vinculante V0122-17, de 23 de enero de 2017, se perderá la condición de vivienda habitual desde el momento en que el inmueble deje de constituir la residencia habitual del contribuyente o este deje de ostentar el pleno dominio de la misma. En concreto, para el caso de que el inmueble sea arrendado, “perderá el carácter de vivienda habitual y, con ello, el derecho a aplicar, a partir de entonces, la deducción por adquisición de vivienda habitual”.

Desde el momento en el que usted decida arrendar su vivienda habitual sobre la que recae el préstamo hipotecario, no podrá llevar a cabo la deducción que viene aplicando sobre su declaración de la renta.

El motivo es que la deducción por vivienda está relacionada de manera exclusiva a la vivienda habitual del contribuyente, y un inmueble sobre el que recae un contrato de arrendamiento no cumple en ningún caso con los requisitos exigidos por la ley para considerar que estamos ante un supuesto de estas características.

Una vez que se haya producido el cambio de vivienda habitual a vivienda alquilada, debe tener en cuenta que en principio, y como está configurada la ley, la deducción por alquiler y por hipoteca son incompatibles, pues solo se puede tener una residencia habitual durante el año, si bien es cierto que suele aceptarse la posibilidad de desgravar la parte proporcional de la hipoteca como vivienda habitual al tiempo que se ha residido en la finca de su propiedad y la correspondiente a lo que se ha pagado en alquiler.

Es decir, que, si el cambio se produce a 15 de abril, incluiremos hasta ese momento el dinero pagado de la hipoteca y después el del alquiler. No obstante, el contribuyente “podrá volver a practicar la citada deducción a partir del momento en que la vivienda vuelva a constituir su residencia con la intención de habitarla de manera efectiva y con carácter permanente durante, al menos, tres años contados desde esa fecha”.

Asimismo, en caso de que usted finalmente alquile su vivienda, no solo perderá los beneficios fiscales expuestos, sino que deberá tributar por ello, puesto que los rendimientos procedentes del arrendamiento constituirían un rendimiento de capital inmobiliario por los que deberá tributar en el IRPF.

*Alba Sánchez-Heredero, abogada de Lean Abogados.