Un vecino se niega a pagar la derrama para arreglar la fachada, ¿es legal?

Vivo en un edificio con más de 40 años de antigüedad en el que la fachada presenta grietas y los vecinos tenemos humedades por filtraciones y condensación. Desde la comunidad queremos realizar obras de mejora de toda la envolvente del edificio para recibir una subvención, pero un vecino se niega alegando que es una obra de mejora del inmueble. ¿Se puede negar legalmente al pago de la derrama? Es superior a 12 mensualidades.

En primer lugar, la regulación que aplica en materia de obras de mejora se encuentra recogida en la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (LPH), en las ordenanzas municipales de la localidad donde se resida y en los estatutos de la comunidad.

En segundo lugar, cabe distinguir entre (i) las obras de mejora, que serán aquellas no necesarias que aumentan el valor, la funcionalidad y la eficiencia, y (ii) las obras de conservación, esto es, obras obligatorias que tienen como objetivo garantizar la habitabilidad y seguridad del edificio.

Por tanto, las obras de mejora no revisten un carácter obligatorio pues, de acuerdo con su naturaleza, no son indispensables para mantener y asegurar la habitabilidad (artículo 10 de la LPH). Es por ello que solo se llevarán a cabo cuando se siga el procedimiento establecido para adoptar este tipo de acuerdos, que no es otro si no la aprobación en Junta por una mayoría de las tres quintas partes del total de los propietarios, según dispone el artículo 17 LPH.

En tercer lugar, el reparto del coste de la obra de mejora se lleva a cabo entre los propietarios en forma de derrama. Las derramas son gastos extraordinarios en que incurren los propietarios de un inmueble para hacer frente a aquellos que no fueron contemplados en los presupuestos ordinarios de la comunidad.

Su importe se vota en la junta al efecto, ya que no existen límites legales, si bien podría haber límites estatutarios. En principio, el importe de la derrama será proporcional a la cuota de participación que ostente cada propietario, si bien esto podría cambiar en aquellos supuestos en los que los estatutos dispusieran otra cosa.

En cuando a la negativa de uno de los propietarios, si pese a su voto en contra se respetara la mayoría requerida para llevar a cabo la obra de mejora, éste no estará obligado a contribuir en la derrama, incluso aunque no se le pueda privar de la mejora, a tenor del artículo 17, apartado 4 de la LPH.

Por otro lado, existen diversas subvenciones públicas destinadas a la realización de obras de mejora en edificios antiguos, como el Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia Real Decreto 853/2021, de 5 de octubre, que financia obras o actuaciones en los edificios de uso predominantemente residencial. Finalmente, y como conclusión sobre la consulta que nos ocupa, un vecino tiene la potestad de negarse al pago de la derrama cuando su objeto sea realizar una obra de mejora, no necesaria para asegurar la habitabilidad y la seguridad del edificio. Lo anterior, sin perjuicio de lo que expresamente regularan los estatutos de la comunidad al respecto.

*Álvaro Fernández Baert, abogado de Lean Abogados.