¿Es posible rescindir un alquiler durante el primer año de la prórroga?

Tengo un piso alquilado en Barcelona desde el 15 de julio del 2019. Mi intención era, pasados los 5 años, no renovar el contrato al actual arrendatario, pero por un error mío, no avisé con los 4 meses necesarios para informar de no seguir con el arrendamiento, viéndome obligada a la renovación tácita por un año. ¿Estoy obligada a renovarle los 3 años o puedo avisar durante este primer año con 4 meses de antelación de mi intención de no continuar, con el alquiler? Mi contrato de alquiler firmado indica que es de duración de 1 año, que se prorroga obligatoriamente con un plazo de hasta 5 años si el arrendatario así lo desea. En el contrato se indica que en todo aquello no previsto en el contrato se estará expresamente a lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 de 24 de noviembre, y su modificación operada por el Real Decreto 7/2019 de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.

Del enunciado de la pregunta comprobamos que tanto el arrendador y propietario del inmueble como el inquilino son personas físicas y el objeto del contrato es una vivienda.

Tras las diferentes modificaciones legislativas, es habitual que las partes de los contratos de arrendamiento tengan dudas sobre la duración obligatoria y cuándo se puede finalizar el contrato.

En este caso, debemos acudir a lo dispuesto en el artículo 9 de la vigente Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, que estipula que la duración del contrato de arrendamiento será la libremente pactada por las partes. En aplicación de lo anterior, y al amparo del principio de la autonomía de voluntad, el contrato se firma por un año.

Ahora bien, si el arrendatario manifiesta su voluntad, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta alcanzar la duración mínima de cinco años. Es decir, las cinco prórrogas anuales finalizaron el 19 de julio de 2024. De conformidad con el primer apartado del artículo 10 de la propia Ley de Arrendamientos Urbanos, durante la última de las prórrogas anuales, el arrendador tiene la posibilidad de manifestar al inquilino con al menos cuatro meses a la extinción del contrato su voluntad de no renovarlo.

En base a lo anterior, si el arrendatario hace uso de esta facultad, puede dar por finalizado el contrato llegado el día de vencimiento de la quinta anualidad, pero siempre y cuando lo notifique al inquilino de manera fehaciente y respetando la antelación mínima legalmente establecida.

Si, tal y como le ha ocurrido a usted, no se comunica en tiempo y forma la voluntad de finalizar el contrato al vencimiento de la quinta anualidad, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años.

Una vez se produce esta prórroga vuelve a ser un derecho del arrendatario el poder agotar las tres anualidades que permite la ley. Incluso podría haber una prórroga extraordinaria por un año más si el inquilino acredita su situación de vulnerabilidad social y económica.

La única opción para poder recuperar el inmueble antes de que transcurran estos tres años es hacer uso del derecho previsto en el artículo 9.3 de la LAU, el cual se refiere a la necesidad de ocupar la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

Para ejercer esta potestad de recuperar la vivienda, el arrendador deberá comunicar al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada, especificando la causa o causas entre las previstas en el párrafo anterior, al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.

La ocupación efectiva de la vivienda debe tener lugar en el plazo de 3 meses desde la extinción del contrato o el desalojo de la vivienda, pues de lo contrario el inquilino podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar cinco años, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor.

En conclusión, si la voluntad del inquilino es agotar las 3 anualidades, deberá respetar su voluntad, siendo la única opción para recuperar el inmueble que concurra necesidad de recuperar el inmueble para destinarla a vivienda

*Sonsoles Martínez González., abogada de Lean Abogados.