Si me donan parte de una finca, ¿tienen el resto de dueños prioridad en la compra?

Mi esposa, con la que estoy casado en régimen de separación de bienes, tiene una finca rústica en copropiedad con sus otras seis hermanas. Quiere donarme a mí su parte de la finca, que está en proindiviso. Mi consulta versa sobre si el resto de copropietarias puede ejercer el derecho de tanteo o el de retracto sobre la donación.

Como consecuencia de diferentes situaciones es habitual que un inmueble pertenezca de manera conjunta a varias personas. Esto es lo que se conoce como proindiviso (artículo 392 del Código Civil), y puede ocurrir por adjudicación de herencia, liquidación de sociedades gananciales, compra en origen conjunta, donaciones, etc.

En el supuesto que nos ocupa estamos ante varias hermanas, las cuales posiblemente heredaran la finca rústica. Si así fuera, aunque su mujer y usted estén casados en régimen económico de gananciales, la cuota de propiedad sobre la finca tendría la consideración de privativa.

Cada titular de derechos sobre la finca tiene la facultad de enajenar su cuota a un tercero, teniendo en cuenta la posibilidad del resto de ejercitar el derecho de retracto. Hay diferentes tipos de retracto, pero nos vamos a centrar en el retracto establecido legalmente para los comuneros.

La acción de retracto de comuneros está prevista en nuestro ordenamiento jurídico para que uno de los comuneros pueda adquirir el porcentaje de propiedad de otro comunero cuando este ha vendido su participación a un extraño.

Se configura como un derecho de preferencia al copropietario y se regula en los artículos 1.521 y siguientes del Código Civil. Uno de los requisitos para poder ejercitar el derecho de retracto es que haya una enajenación onerosa.

Por lo tanto, la donación, negocio jurídico de carácter gratuito, no puede dar lugar al ejercicio del retracto por el resto de copropietarios. Existe una excepción la norma general cuando se está ante fincas rústicas arrendadas.

El artículo 22 de la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos establece que “en toda transmisión ínter vivos de fincas rústicas arrendadas, incluida la donación, aportación a sociedad, permuta, adjudicación en pago o cualquier otra distinta de la compraventa, de su nuda propiedad, de porción determinada o de una participación indivisa de aquéllas, el arrendatario que sea agricultor profesional o sea alguna de las entidades a que se refiere el artículo 9.2, tendrá derecho de tanteo y retracto”.

Por lo tanto, podemos concluir que si estamos ante una finca rústica que no está arrendada y se realiza una donación por una de las copropietarias a su cónyuge, no concurriría derecho de tanteo o retracto. Lo anterior se dice sin perjuicio de poner analizar el supuesto de hecho con los condicionantes personales y de la finca.

*Sonsoles Martínez González, abogada de Lean Abogados.