Una inquilina de renta antigua se ha ido sin avisar, ¿queda extinguido el contrato?

Una inquilina de renta antigua se ha marchado a la residencia sin avisar a la propiedad. ¿Queda ya extinguido el contrato de alquiler? En la vivienda no vivía ningún otro familiar y la señora ya se había subrogado al contrato de su marido fallecido.

Aunque cada vez es menos habitual, en el mercado del alquiler todavía perviven algunos contratos de arrendamiento de los denominados de arrendamiento de renta antigua.

Estos contratos se iniciaron antes del 9 de mayo de 1985, pero que han perdurado en el tiempo por estar sometidos a la llamada prórroga forzosa. Ahora bien, la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 establece algunas excepciones a la prórroga forzosa. Una cuestión clave para analizar los contratos de arrendamiento es conocer el momento de su firma, pues de ello depende la normativa aplicable y, con ello, los derechos y obligaciones de las partes.

Como consecuencia de las diferentes modificaciones legislativas que añaden o suprimen preceptos importantes en la materia, nos encontramos con hasta ocho regímenes diferentes (Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, el Real Decreto Ley 2/85, llamado “Decreto Boyer” y la actual LAU 29/1994, modificada por Ley 4/2013, de 4 de junio, Ley 2/2015, de 30 de marzo, Real Decreto Ley 21/2018, de 14 de diciembre (norma derogada posteriormente), Real Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo y, por último, la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda).

Por norma general, un contrato de arrendamiento de renta antigua llegará a su fin cuando el arrendatario fallezca. Ahora bien, existe la posibilidad de que ciertos parientes se subroguen en el contrato si se cumplen ciertos requisitos, asumiendo los derechos y obligaciones que deriven de la relación arrendaticia en vigor, en los términos legalmente establecidos.

Más allá del fallecimiento del titular del contrato, el arrendador puede tener interés en conocer si el contrato de renta antigua puede darse por finalizado por alguna otra causa. La primera opción para denegar la prórroga forzosa del contrato surge cuando el arrendador necesita la vivienda alquilada para sus hijos, y se avise con al menos un año de antelación y se acredite suficientemente.

Otra opción, y la más interesante en el supuesto planteado, es la denegación de la prórroga forzosa porque la vivienda no esté ocupada durante más de seis meses en el curso de un año, a no ser que la desocupación obedezca a alguna causa justa.

A estos efectos, se entiende que para que la vivienda se repute ocupada es necesario que se utilice a los fines propios, constituyendo verdaderamente el domicilio habitual del inquilino, como hogar propio y estable.

No se considera que se cumpla el requisito de ocupación si el inquilino solo visita el piso, tiene muebles en él o paga los recibos y contribuciones correspondientes en calidad de arrendatario.

La ocupación de la vivienda debe ser permanente, respetando los plazos legales de ausencia y constituyendo un hogar familiar. Este es un deber que no solo se deriva del contrato firmado, sino que también es fundamental para el propósito de la legislación de arrendamientos urbanos.

Si esta legislación establece que el arrendador debe prorrogar el contrato en favor del inquilino para asegurar su estabilidad en la vivienda, dicha prórroga debe cesar cuando la vivienda ya no cumple con los fines contractuales y legales establecidos.

Por tanto, no solo es importante conocer el momento en que se firmó el contrato, sino si el ingreso en una residencia se trata de algo temporal por salud o ha cambiado su residencia habitual y la casa ya no constituye su domicilio.

*Sonsoles Martínez González, abogada de Lean Abogados.