La superficie de un piso es diferente en la escritura y en el Catastro, ¿qué puedo hacer?

Quiero vender una casa recibida por herencia y se pone de manifiesto discrepancia entre la superficie que figura en la escritura y la que refleja el Catastro, ¿qué procedimiento debe seguirse para regularizar la situación?, ¿qué coste aproximado tendría?

En España contamos con lo que podemos denominar dos registros inmobiliarios, Catastro y Registro de la Propiedad. Es más habitual de lo que pudiera parecer que la descripción que recoge el Registro de la Propiedad y el Catastro para una misma finca no concuerden pese a que deberían estar coordinados.

Varios son los motivos para que exista dicha discrepancia, por lo que vamos a analizarlos y a exponer cuál es el procedimiento para regularizar la situación. Cuando se trata de un error en la descripción de la finca, se puede corregir mediante el procedimiento de subsanación de discrepancias y rectificación, que puede tramitarse de oficio o mediante una declaración catastral a instancias del interesado.

El procedimiento a seguir va a depender principalmente de cuánto sea la diferencia de superficie que recoja cada uno de los registros mencionados, los cuales vienen descritos en la Ley Hipotecaria. Si la diferencia de superficie a inscribir no excede el 5% de la superficie inscrita, la rectificación se puede realizar mediante una simple manifestación de los interesados. Por ejemplo, si en el registro la casa tiene una superficie de 100 metros cuadrados y en Catastro se indica que son 125, este trámite no podría ser la solución porque esos 25 de diferencia supera el 5% de lo ya inscrito en el Registro de la Propiedad.

Una segunda opción plantea que si la diferencia de superficie a inscribir no excediese del 10% de la superficie inscrita, bastaría con la aportación de certificación literal y gráfica del Catastro, siempre que exista plena coincidencia entre la finca inscrita y la contenida en la certificación catastral.

La tercera, y la más tediosa, es aquella situación en la que la diferencia de superficie excede de los porcentajes arriba mencionados. En esta ocasión se hace necesario acudir a la tramitación de un expediente de dominio, regulado en el artículo 203 de la Ley Hipotecaria (Decreto de 8 de febrero de 1946 por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria), con las especificaciones contenidas en el artículo 201 de la misma norma.

Este último precepto establece que podrá promover el expediente el titular registral, ya sea de la totalidad o de una cuota indivisa del dominio o cualquier derecho real, mediante la aportación al notario de la descripción registral de la finca y su descripción actualizada, asegurando bajo su responsabilidad que las diferencias entre ambas obedecen exclusivamente a errores descriptivos del Registro y no a la celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación, no registrada, de la situación jurídica de la finca inscrita.

Por otra parte, si la diferencia de superficies se debiese a que se hubiese modificado la construcción de la casa, lo que habría que otorgar una escritura de declaración de obra nueva, donde se hará constar públicamente la construcción de un nuevo edificio, en una parcela determinada, o la ampliación de una edificación ya construida.

Así las cosas, sin conocer el caso concreto con todas sus particularidades, no puede estipularse ni adelantarse un coste aproximado para llevar a cabo la regularización para que la información contenida en el Registro de la Propiedad y en el Catastro estén coordinadas.

*Sonsoles Martínez González., abogada de Lean Abogados.