En mi edificio quieren hacer obras en la fachada, ¿estoy obligado a pagar la derrama?

En mi comunidad se quiere realizar la obra de la fachada (con fin estético) y de la cubierta. Tiene un coste total de 310.000 euros y a cada vecino le tocaría abonar 11.720 (26 vecinos) y 2 locales (uno 3600 y el otro 1900). ¿Tengo obligación de pagar esta derrama, al no ser una obra de conservación necesaria?

Uno de los grandes focos de conflicto en las comunidades de propietarios son las obras en el edificio, su coste y quien tiene la obligación de contribuir a sufragarlas. No todas las intervenciones tienen la misma consideración, pudiendo encontrar, a lo que aquí interesa, obras de conservación o de mejora.

Su naturaleza influye de manera directa en la mayoría necesaria para aprobarlas por la junta de propietarios y la obligación de pago de las derramas que se deriven. Las obras de conservación se pueden definir como aquellas necesarias para el adecuado mantenimiento del inmueble y sus servicios inherentes.

La Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal establece en su artículo 10 apartado 1 letra a) estas obras como los “trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación”.

Estas obras tienen carácter obligatorio y no requerirán un acuerdo previo de la junta de propietarios (mayoría de los asistentes, siempre que estos representen, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de participación de los presentes). Además, el apartado 2 establece que estos trabajos serían costeados por los propietarios de la correspondiente comunidad de acuerdo al art 9.1.e) LPH y lo especialmente estipulado en la comunidad.

El acuerdo de la junta se limitará a distribuir la derrama entre los propietarios de acuerdo a su cuota de participación y los términos de su abono. Por contra, se considerarán como obras de mejora las actuaciones que no sean requeridas para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.

Será la junta de propietarios la que decidirá si una determinada obra se puede considerar como mejora a los efectos de aplicar lo dispuesto en el artículo 17.4 LPH. El citado precepto fija la necesidad de que las obras de mejora cuenten con la aprobación por voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Los propietarios que no estén a favor de la medida no tendrán que hacer frente al gasto de la derrama si la repercusión de dicho gasto excede del importe de la cuota de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes.

Es decir, deberá comprobar cuál es su cuota ordinaria mensual y compararla con el importe que le correspondería abonar de la derrama. Si no estuviese a favor de llevar a cabo la obra de mejora, vota en contra en la junta que apruebe el acuerdo, y el importe de la derrama supera el límite indicado, no tendrá la obligación de asumir el coste.

Teniendo en cuenta las diferencias y consecuencias para los propietarios, si la junta de propietarios no ha determinado el carácter de la obra de la fachada, habría que determinarla en última instancia mediante las correspondientes periciales.

*Sonsoles Martínez González, abogada de Lean Abogados.