Como inquilina, ¿estoy obligada a prorrogar el contrato hasta cinco años?

Como inquilina, ¿estoy obligada a prorrogar el contrato hasta 5 años o indemnizar al arrendador con una mensualidad de la renta en vigor por cada anualidad del contrato que reste por cumplir?

Los contratos de alquiler de vivienda se rigen por la ley que estaba vigente en el momento de su formalización. De la información recogida en el enunciado, entendemos que el contrato ha sido firmado recientemente, y siempre con posterioridad al mes de marzo de 2019.

Aquellos contratos celebrados desde el 5 de marzo de 2019 en adelante, se rigen por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), la cual en su artículo 9 establece que la duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes.

Ahora bien, dicho precepto también señala que, si la duración pactada fuera inferior a cinco años, o a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años o siete años, respectivamente, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

En la práctica, lo anterior se traduce en que se imponen al arrendador una serie de prórrogas anuales hasta alcanzar un mínimo de tiempo, 5 o 7 años, respectivamente, según sea persona física o persona jurídica, cuando exista voluntad del inquilino. Es decir, durante esos 5 o 7 años, el arrendador estará a la voluntad del inquilino, pues salvo excepciones como la necesidad de recuperar la vivienda (art 10.3 LAU), no podrá rescindir el contrato.

En cuanto a la posibilidad del inquilino de rescindir el contrato, nos tenemos que remitir al artículo 11 de la LAU. Según dicho artículo, una vez transcurridos los primeros 6 meses del contrato, el inquilino tiene la posibilidad de rescindir libremente, dando un preaviso de 30 días a la fecha de efectividad.

Si se incumple el preaviso, se deberá abonar la renta devengada los días del periodo no respetado. Si lo quisiera hacer antes, estaríamos ante un incumplimiento en vez de un desistimiento. El plazo de 6 meses únicamente aplica al primer año, no así al resto de prórrogas anuales.

Lo indicado en el párrafo precedente es lo marcado por la ley, pudiendo las partes recoger en el contrato otra regulación siempre y cuando sea más beneficiosa para el inquilino. En el propio contrato se podrá expresar además la posible indemnización que tendrá que afrontar el inquilino en caso de desistir del contrato antes de su finalización.

El límite máximo de dicha indemnización será el equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir, prorrateando los plazos inferiores al año. Por último, advertir que cabe la posibilidad de que la duración inicialmente pactada entre las partes haya sido de 5 años.

En este caso no habría prórrogas hasta alcanzar dichos 5 años, y en caso de pactarse indemnización para el desistimiento del inquilino, la misma sería posiblemente superior porque se tendría en cuenta el tiempo que restase hasta el final del contrato y no de la anualidad.

En conclusión, además de la ley de arrendamientos urbanos, es imprescindible conocer el contrato firmado entre las partes para poder dar una respuesta clara, concisa y aplicable para su caso.

*Sonsoles Martínez González, abogada de Lean Abogados.