¿Puedo subir el alquiler al cónyuge viudo que se subroga de una renta antigua?

¿Puedo subir el alquiler al cónyuge viudo que se subroga de un alquiler de renta antigua?

Los contratos de arrendamiento denominados de renta antigua, son aquellos celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985. Se caracterizaban por poder extenderse durante toda la vida del inquilino y, al fallecimiento de éste, también durante la de personas ligadas a aquél cuando se hubieran subrogado en su posición.

El arrendamiento de viviendas se regula en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU). La disposición transitoria segunda de la LAU, establece que los contratos de arrendamiento de renta antigua, continuarán rigiéndose por la anterior regulación, contenida en el Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU de 1964).

No obstante, la propia disposición transitoria segunda de la LAU establece una serie de particularidades o excepciones a la aplicación de la LAU de 1964, entre las que se encuentran la actualización de la renta o el límite de subrogaciones.

En este punto, conviene hacer la siguiente matización. La renta es un elemento del contrato de arrendamiento, como también son la duración o la vivienda sobre la que recae el propio arrendamiento. Como tal, no puede ser modificada unilateralmente por una de las partes (salvo previsión contractual que lo permita).

De ahí que no deba confundirse la “subida” con la “actualización” de la renta. La actualización, si bien suele implicar una subida de la renta, constituye un ajuste de la misma en función de algún criterio (muy frecuentemente, al índice de precios de consumo). La disposición transitoria segunda de la LAU, en su apartado D), efectivamente permite la actualización de la renta de los contratos de arrendamiento de renta antigua en determinados escenarios.

Ahora bien, virtud del mismo precepto, el inquilino puede igualmente oponerse a dicha actualización. En este último supuesto, la actualización queda limitada a la variación experimentada por el IPC en los últimos doce meses y el contrato se extinguirá en los ocho años siguientes, aun cuando se produzca la subrogación.

Sin perjuicio de los escenarios particulares y de los concretos modos de proceder en cada uno (cuando proceda la actualización), conviene sintetizar los elementos comunes a todos ellos. Así pues, la actualización debe:

1.- Venir precedida de un requerimiento previo y fehaciente (a través de un medio que asegure su recepción por el arrendatario, como un burofax).

2.- Producirse en la fecha en que se cumpla una anualidad del contrato; y

3.- Efectuarse en base a alguno de los índices ofrecidos por el Instituto Nacional de Estadística (los cuales deben acompañarse al requerimiento).

En la redacción de su cuestión, no se indican otros detalles acerca la identidad, edad o situación familiar o económica del cónyuge viudo subrogado, del valor de la vivienda objeto del arrendamiento o de otra índole, los cuales determinan la procedencia de la actualización y, en su caso, de un escenario u otro.

No obstante, en ningún caso la nueva renta se corresponderá inmediatamente o “de golpe” con la actualización de la renta primigenia.

En su lugar, se aplicará un porcentaje que aumentará progresivamente con cada anualidad hasta alcanzar el cien por cien de la actualización en diez años (así, el primer año de la actualización, la renta será un 10% de aquélla, mientras que, el séptimo año, será un 70%).

Se debe reincidir en que la sola posibilidad de actualizar la renta y, de ser posible, el modo de llevarla a cabo, dependen sobre todo de las circunstancias particulares del arrendatario, sin perjuicio de su oposición a dicha actualización y de la que acaecería entonces.

Finalmente, cabe señalar que el cónyuge viudo del arrendatario, ciertamente puede subrogarse en la posición de aquél toda vez que, al momento del fallecimiento, no estuvieran ambos separados legalmente o de hecho.

*Ángel Gómez Gallego, abogado de Lean Abogados.