Heredé un piso junto a mi madre y hermana, ellas lo alquilan, pero no me pagan nada

Hace 10 años que recibí en herencia un 25% de un inmueble que mi madre y hermana alquilan habitualmente. Hasta la fecha no he recibido ingresos. No me dan las llaves y ellas tienen una buhardilla ocupada. La vivienda consta de una vivienda principal (un ático de 80 metros cuadrados con piscina privada) y una buhardilla arreglada como vivienda con entrada independiente que la comunidad adjudica a cada ático. ¿Tengo derecho a tener llaves?, ¿tienen derecho a ocupar la buhardilla que es independiente de la vivienda? Ellas tienen su propia vivienda habitual en otra provincia. Si las demando, ¿qué puedo pedir?

La situación de proindiviso sobre un bien inmueble puede generar desavenencias familiares, y más aún cuando existían situaciones toleradas por todos los copropietarios y uno de ellos fallece dejando herederos con diferentes intereses.

Esta comunidad formada sobre el inmueble se rige por lo dispuesto en los artículos 392 y siguientes del Código Civil. En concreto, el artículo 393 del Código Civil establece que “el concurso de los partícipes, tanto en los beneficios como en las cargas, será proporcional a sus respectivas cuotas”.

Así las cosas, habría que aclarar cuál es el porcentaje que usted ostenta sobre el inmueble, si es el 25% del pleno dominio o el 25% de la nuda propiedad, pues los derechos sobre el inmueble podrían ser diferentes.

Es habitual el escenario en el que un inmueble que era de la sociedad de gananciales del matrimonio se adjudique de la siguiente manera tras el fallecimiento de uno de ellos: el 50% del pleno dominio al cónyuge supérstite (liquidación de sociedad de gananciales) y en la herencia se le conceda el usufructo vitalicio sobre el otro 50% y un 25% de la nuda propiedad a cada hija.

Si usted fuera titular del 25% de la nuda propiedad, tendría la propiedad, pero no el derecho de uso y disfrute, en el que se encuentra la facultad de arrendar el inmueble y recibir las rentas. En otro escenario, en el que usted fuera titular del 25% del pleno dominio, ha de ser parte de las decisiones de administración del inmueble de conformidad con lo dispuesto en el artículo 398 del Código Civil.

Es decir, “para la administración y mejor disfrute de la cosa común serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los partícipes” y “no habrá mayoría sino cuando el acuerdo esté tomado por los partícipes que representen la mayor cantidad de los intereses que constituyan el objeto de la comunidad”.

Por tanto, si su madre y su hermana adoptan la decisión de alquilar la vivienda, están en su derecho de hacerlo, siempre que el arrendamiento no dure más de seis años. Ahora bien, usted, por su parte, tendrá derecho a recibir las rentas correspondientes a su cuota de participación. 7 En cuanto a la buhardilla independiente, se trata de un elemento común, pero de uso privativo de la vivienda, del cual no puede realizarse un uso diferente del establecido en el título constitutivo o por cuerdo unánime de la junta de propietarios.

Teniendo en cuenta lo anterior, no sería factible arrendar la vivienda desgajado de su anejo (buhardilla), ya que se desnaturalizaría el fin al que va destinado, como es el de ser usado por el comunero titular (en este caso arrendatario) de dicha finca que, caso contrario, vería frustrado su derecho en plenitud.

La finalidad del elemento común en cuestión (buhardilla) va ligada a la finca que se encuentra agregado. Lo anterior es aplicable siempre salvo que estatutariamente se hubiera previsto la posibilidad de realizar un arrendamiento separado de la vivienda y el elemento común, siempre que dichos estatutos estén inscritos en el Registro de la Propiedad o que hubiera un acuerdo entre el propietario de la vivienda y la comunidad de propietarios según el oportuno quorum.

*Sonsoles Martínez González, abogada de Lean Abogados.