Tengo 67 años y quiero comprar un piso a mis hijos, ¿cuál es la mejor forma?
Tengo 67 años y quiero comprar una vivienda a nombre de mis tres hijos. ¿Cuál sería la fórmula para hacerlo mejor?
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Tengo 67 años y quiero comprar una vivienda a nombre de mis tres hijos. La hipoteca sería de poca cantidad (100.000 euros), tengo una buena situación económica y ellos también. ¿Cuál sería la fórmula para hacerlo mejor?
Con carácter previo a ofrecerle una posible vía a la cuestión que plantea, se debe indicar que la misma comporta importantes repercusiones fiscales, las cuales determinarán la mejor forma de proceder. Además, es fundamental tener en cuenta que tanto las comunidades autónomas como los municipios ostentan competencias en la regulación y gestión de la mayoría de los impuestos aplicables a una operación como la descrita.
Dado que en su cuestión no se especifica la comunidad autónoma o el municipio en que residen usted y sus hijos, ni el lugar donde se encuentra la vivienda que pretende adquirir, se tratará de ofrecer una respuesta lo más acertada posible al margen de la normativa territorial específica, destacando las implicaciones fiscales y jurídicas generales de la operación.
Existen dos principales escenarios a considerar. El primero se da cuando usted aporta parte de los fondos con los que se sufraga la adquisición del inmueble por parte de sus hijos. Esta aportación económica puede materializarse mediante dos vías: una donación o un préstamo. Si se opta por la donación, se aplicaría el impuesto sobre sucesiones y donaciones (ISD), cuya gestión y recaudación corresponde a las comunidades autónomas.
Algunas comunidades ofrecen importantes bonificaciones fiscales en las transmisiones patrimoniales entre padres e hijos, lo que puede hacer más ventajosa esta opción en comparación con una futura herencia. Sin embargo, si la comunidad en cuestión no cuenta con bonificaciones significativas, la tributación puede resultar elevada, lo que haría conveniente explorar otras alternativas.
Por otro lado, si se elige la opción del préstamo, este se encuentra sujeto al impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP), aunque está exento de tributación siempre que se formalice adecuadamente. No obstante, es importante que el préstamo se documente de manera fehaciente mediante escritura pública o contrato privado elevado a público, estableciendo un calendario de amortización.
La Agencia Tributaria podría iniciar un procedimiento de comprobación si el préstamo no se devuelve, considerando que se trata en realidad de una donación encubierta. Para evitar esta situación, es recomendable pactar un período de carencia durante el cual sus hijos no tengan que hacer frente a la devolución del capital, facilitando así la gestión financiera familiar.
En cuanto a la hipoteca, lo más habitual es que los titulares del préstamo sean también los propietarios del inmueble. En este caso, si sus hijos adquieren la vivienda con parte de los fondos que usted aporta, serían ellos quienes figuren como titulares del préstamo hipotecario, mientras que usted podría intervenir como avalista. Este rol le permitiría garantizar el cumplimiento del pago de la hipoteca sin asumir la titularidad de la deuda ni de la vivienda.
El segundo escenario consiste en que usted adquiera la vivienda a su nombre para posteriormente transmitirla a sus hijos, bien mediante una compraventa o a través de una donación (expuesta más arriba). Si se opta por la compraventa, se deben considerar dos cuestiones fundamentales. En primer lugar, la operación estará sujeta al ITP y a la denominada plusvalía municipal (impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana).
En segundo lugar, las administraciones tributarias de la comunidad autónoma y del ayuntamiento podrían iniciar un procedimiento de comprobación de valores, si consideran que el precio de venta ha sido inferior al valor real de mercado. Esto podría derivar en la exigencia de una liquidación complementaria a sus hijos por la diferencia entre el valor declarado y el que la administración determine como correcto.
Cabe señalar que la adquisición de la vivienda por su parte también estará sujeta al pago del ITP, con tipos impositivos que varían según la comunidad autónoma y que generalmente oscilan entre el 6% y el 10% del valor del inmueble.
En cuanto a la hipoteca, si usted adquiere la vivienda a su nombre y figura como titular del préstamo, asumirá la responsabilidad de su pago incluso después de transmitir la propiedad a sus hijos. En este caso, la deuda hipotecaria continuaría a su nombre, ya que la transmisión de la propiedad no conlleva automáticamente la subrogación del préstamo.
*Ángel Gómez Gallego, abogado de Lean Abogados.
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