He comprado el 50% de un piso en usufructo, ¿cuánto dura el mismo?

Si compras 50% de usufructo de un inmueble en una subasta y el otro 50% tiene propietario, que es el mismo que la nuda propiedad del usufructo, ¿hasta cuándo dura el usufructo?, ¿hasta el fallecimiento de la persona cuyo usufructo subastan o hasta fallezca la persona que compra en la subasta ese 50% de usufructo?

Antes de poder ofrecerle una respuesta a la cuestión que plantea, es necesario abordar algunos conceptos fundamentales que permitirán comprender mejor la situación. En primer lugar, la propiedad plena o pleno dominio de una cosa puede dividirse en dos facultades esenciales: por un lado, la facultad de disponer de la cosa, lo que implica la posibilidad de transmitirla, hipotecarla o gravarla de diversas formas, y, por otro, la facultad de disfrutar de la cosa, es decir, de hacer uso de ella y obtener los frutos que pueda generar.

Estas dos facultades pueden estar unidas en una sola persona o, por el contrario, encontrarse separadas, configurando así la figura de la nuda propiedad y el usufructo.

El usufructo representa precisamente esa segunda facultad, el derecho de disfrute sobre un bien ajeno, tal y como lo define el artículo 467 del Código Civil. En virtud de este derecho, el usufructuario tiene la potestad de usar el bien y aprovechar sus rendimientos sin ser el propietario pleno.

Por otro lado, la nuda propiedad comprende únicamente la facultad de disposición del bien, privando temporalmente al propietario de su derecho de disfrute. El titular de esta facultad, denominado nudo propietario, conserva la expectativa de obtener la propiedad plena una vez extinguido el usufructo.

Sin perjuicio de otras características, pero en lo que aquí interesa, es importante destacar que su duración puede ser vitalicia o temporal. En el primer caso, el usufructo se extinguirá con el fallecimiento del usufructuario, mientras que en el segundo caso, su duración estará determinada por el plazo estipulado en el título constitutivo. Ambas modalidades tienen en común que el derecho del usufructuario está intrínsecamente vinculado a su titularidad original, lo que implica que no puede ser modificado ni prolongado por la mera transmisión o adjudicación a un tercero.

Además de las anteriores formas de extinción del usufructo, el artículo 513 del Código Civil establece que el usufructo se extingue por la denominada consolidación del pleno dominio. Este fenómeno se produce cuando la nuda propiedad y el usufructo se reúnen en una misma persona, lo que implica que las dos facultades de la propiedad plena se unifican, devolviendo así al titular la plena disposición y disfrute del bien sin limitaciones.

En consecuencia, quien adquiere tanto la nuda propiedad como el usufructo se convierte en propietario pleno del bien, perdiendo el usufructo su razón de ser. De la redacción de su consulta, se infiere que el usufructuario del 50% de una vivienda, que al mismo tiempo ostenta la nuda propiedad del mismo porcentaje, ha consolidado el dominio pleno sobre esa mitad del inmueble. Esta consolidación implica que, respecto a ese 50%, el titular ha recuperado todas las facultades inherentes a la propiedad, pudiendo disponer y disfrutar del bien sin restricciones.

En relación con la adquisición en subasta del otro 50% del usufructo, debe señalarse que ello no afecta en modo alguno a la duración original del derecho. La adquisición por un tercero de un porcentaje del usufructo no altera las condiciones bajo las cuales se constituyó dicho derecho, ya que su extinción está determinada exclusivamente por el fallecimiento del usufructuario original o por el vencimiento del plazo si se tratara de un usufructo temporal. Esto se debe a la naturaleza personalísima del usufructo, lo que significa que su duración y extinción dependen únicamente de la persona para la que fue constituido originalmente, y no de eventuales transmisiones o cambios de titularidad.

El hecho de que un tercero adquiera el usufructo en una subasta no significa que pueda disfrutarlo por un período mayor al establecido inicialmente. Su derecho se limitará a ocupar la posición jurídica del usufructuario original y a ejercer las facultades correspondientes hasta que se cumpla la causa de extinción prevista en el título constitutivo del usufructo.

En definitiva, el usufructo adquirido en subasta mantendrá su duración hasta que fallezca el usufructuario original o hasta que se cumpla el plazo fijado, si se trata de un usufructo temporal. La persona que adquiere este derecho en la subasta no altera los términos en los que se constituyó el usufructo, sino que simplemente se subroga en la posición del anterior titular.

Por lo tanto, la consolidación del pleno dominio sobre el 50% que ya ostentaba el usufructuario y nudo propietario no tiene impacto sobre la duración del usufructo correspondiente a la otra mitad adquirida, cuya extinción operará conforme a las reglas generales establecidas en el Código Civil.

*Ángel Gómez Gallego, abogado de Lean Abogados.