Quiero comprar el piso en el que vivo de alquiler y vender el que tengo alquilado

Tengo de propiedad un piso en alquiler y vivo en un piso de alquiler como vivienda habitual. Ahora quiero comprar el piso en el que estoy en alquiler, vendiendo mi piso de propiedad. ¿Qué impuestos tengo de pagar?, ¿estoy exento por vender un piso y comprar en el que estoy viviendo habitualmente ya que no es una transacción de ganancias?

En aquellos supuestos en los que un contribuyente es titular de una vivienda destinada al arrendamiento y reside de forma habitual en otro inmueble en régimen de alquiler, la enajenación del primero con el propósito de adquirir el segundo plantea relevantes implicaciones fiscales que conviene analizar con detalle, especialmente en relación con el impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF) y los tributos vinculados a la transmisión y adquisición de bienes inmuebles.

Este supuesto resulta paradigmático cuando se proyecta financiar la adquisición de la vivienda alquilada —que ha constituido durante años la residencia habitual del contribuyente— mediante la venta del único inmueble de su propiedad, el cual se encuentra arrendado a terceros.

Aunque desde una perspectiva práctica pueda parecer que se trata de una simple sustitución de vivienda habitual, el ordenamiento tributario no lo considera así. A efectos fiscales, la calificación de "vivienda habitual" exige el cumplimiento de ciertos requisitos materiales y temporales que, en este caso, no concurren respecto del inmueble enajenado.

Conforme a la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, la transmisión de un inmueble genera una ganancia o pérdida patrimonial, calculada como la diferencia entre el valor de transmisión (disminuido en los gastos asociados) y el valor de adquisición (incrementado en los costes incurridos en su compra).

Dicha ganancia, en caso de existir, tributa como renta del ahorro, aplicándose los tipos impositivos actualmente vigentes, que oscilan entre el 19% y el 28%. El artículo 38.1 de la citada ley contempla, no obstante, una exención para las ganancias patrimoniales derivadas de la transmisión de la vivienda habitual, siempre que el importe obtenido se reinvierta, dentro del plazo de dos años, en la adquisición de una nueva vivienda habitual.

Ahora bien, para acogerse a dicha exención, es indispensable que el inmueble transmitido haya constituido la residencia habitual del contribuyente durante, al menos, tres años consecutivos. Aplicado al caso descrito, la vivienda que se pretende vender no cumple con dicha condición, al haber estado destinada al arrendamiento y no al uso habitual del transmitente.

En consecuencia, la operación no puede beneficiarse del régimen de exención por reinversión, y la eventual ganancia patrimonial obtenida quedará plenamente sujeta a gravamen en el IRPF.

En lo que respecta a la adquisición del nuevo inmueble, esta generará la obligación de satisfacer los tributos propios de una compraventa inmobiliaria. Si se trata de una vivienda de segunda mano, resultará aplicable el impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP), cuyo tipo impositivo varía según la comunidad autónoma, situándose habitualmente entre el 6% y el 10%.

Si se trata de una vivienda de nueva construcción, se devengará el impuesto sobre el valor añadido (IVA) al tipo general del 10%, así como el impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD).

En síntesis:

1. La venta de una vivienda no calificada como habitual genera, en su caso, una ganancia patrimonial sujeta a tributación en el IRPF.

2. La exención por reinversión en vivienda habitual únicamente resulta aplicable si el inmueble enajenado ha ostentado efectivamente dicha condición.

3. La adquisición del nuevo inmueble conllevará el pago del ITP o, en su caso, del IVA e IAJD, dependiendo de si se trata de una vivienda usada o nueva.

En definitiva, la normativa tributaria vigente establece con claridad los requisitos para aplicar los beneficios fiscales vinculados a la transmisión de la vivienda habitual. Cuando estos no concurren, como sucede en el caso analizado, es importante conocer con precisión el tratamiento fiscal aplicable para evitar contingencias futuras. Una adecuada comprensión del marco legal permite actuar con seguridad y confianza, anticipando el impacto fiscal de cada decisión patrimonial.

*Alba Sánchez-Heredero abogada de Lean Abogados.