¿Cuánto puedo subir el alquiler en 2025 a un inquilino de renta antigua?

¿Qué tanto por ciento puedo subir el alquiler en 2025 a un arrendatario de renta antigua (anterior a 1985)?

Los denominados contratos de arrendamiento de renta antigua son aquellos celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985. Estos contratos se caracterizan por otorgar al inquilino un derecho de uso que podía prolongarse durante toda su vida, y que, tras su fallecimiento, podía continuar en favor de determinados familiares que se subrogaran en su posición, como el cónyuge, los hijos o, en su caso, otros allegados.

Actualmente, el arrendamiento de viviendas se regula por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU). Sin embargo, la disposición transitoria segunda de esta misma norma establece que los contratos anteriores a su entrada en vigor —los llamados de renta antigua— seguirán rigiéndose por la normativa previa, es decir, por el Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, que aprueba el Texto Refundido de la anterior Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU de 1964).

No obstante, esa misma disposición transitoria introduce una serie de excepciones al régimen anterior, entre ellas, la posibilidad de actualizar la renta y la limitación del número de subrogaciones permitidas. Es importante aclarar, llegado a este punto, la diferencia entre la subida de la renta y su actualización.

La renta es uno de los elementos esenciales del contrato de arrendamiento, junto con la duración o la identificación del inmueble arrendado. Como elemento contractual, su modificación unilateral por una de las partes no es válida, salvo que exista una previsión expresa en el contrato que lo autorice.

La actualización, que muchas veces conlleva un aumento del importe, responde en realidad a un ajuste conforme a un criterio objetivo, como el índice de precios de consumo (IPC). En este sentido, la disposición transitoria segunda de la LAU, concretamente en su apartado D), contempla que la renta de los contratos de renta antigua puede ser objeto de actualización en ciertos supuestos.

Ahora bien, también se reconoce expresamente el derecho del arrendatario a oponerse a dicha actualización. Si lo hace, el incremento de la renta se limitará exclusivamente a la variación del IPC de los últimos doce meses. Además, en ese caso, el contrato se extinguirá en un plazo de ocho años, incluso si se produjera la subrogación a favor de un familiar del arrendatario fallecido.

Para que la actualización de la renta sea válida, deben cumplirse ciertos requisitos comunes a todos los escenarios previstos en la norma. En primer lugar, debe realizarse un requerimiento previo y fehaciente al arrendatario. Este debe enviarse por un medio que permita acreditar su recepción, como puede ser un burofax.

En segundo lugar, la actualización ha de coincidir con el cumplimiento de una anualidad del contrato. Y en tercer lugar, el requerimiento debe ir acompañado de los índices de actualización correspondientes, publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE), que justifiquen el ajuste pretendido.

En el caso particular objeto de consulta, no se facilita información concreta sobre aspectos esenciales para determinar el régimen aplicable, como la edad, situación económica o familiar del inquilino, o el valor de la vivienda arrendada. Estos elementos pueden resultar determinantes para establecer si procede o no la actualización y, en su caso, en qué condiciones.

En todo caso, la normativa no permite una equiparación inmediata de la renta antigua a una renta actualizada conforme al mercado. En su lugar, la LAU prevé un sistema de actualización gradual, que se aplica durante diez años.

Así, el primer año la renta se incrementa solo en un 10% del total de la actualización prevista, aumentando progresivamente un 10% adicional cada año, hasta alcanzar el 100% en el décimo año.

En cualquier caso, la posibilidad de actualizar la renta y el modo de hacerlo están condicionados principalmente por las circunstancias particulares del arrendatario, o de quien se haya subrogado en su posición. Por tanto, cada situación debe analizarse individualmente, teniendo en cuenta tanto el contenido del contrato como la situación personal y económica del inquilino o subrogado.

*Ángel Gómez Gallego, abogado de Lean Abogados.