Si reinvierto el dinero de la venta de una casa en amortizar hipoteca, ¿pagaré a Hacienda?

He utilizado parte de la venta de mi segunda vivienda para amortizar la hipoteca de mi vivienda habitual, ¿estoy exenta de declarar a Hacienda el incremento patrimonial que he tenido con la venta, ya que lo he reinvertido en vivienda habitual?

Con el fin de ofrecer una respuesta adecuada a su consulta, resulta necesario introducir previamente algunos conceptos relevantes. En primer lugar, debemos referirnos al catastro inmobiliario. Este es un registro administrativo en el que se hace constar, entre otros datos, la identidad de los titulares catastrales de los bienes inmuebles.

Cualquier cambio en la titularidad de dichos bienes debe reflejarse igualmente en el Catastro. Una de las vías para ello son las denominadas "comunicaciones", que consisten en la remisión de información por parte de notarios y registradores de la propiedad sobre documentos que implican la adquisición o consolidación de la propiedad.

Esta información catastral puede ser compartida con las distintas administraciones tributarias —estatal, autonómica y local— para la correcta aplicación de los tributos correspondientes. Así, cuando la transmisión de un inmueble se formaliza en escritura pública ante notario, este tiene la obligación de comunicarla al catastro inmobiliario, el cual, a su vez, puede trasladar dicha información a las administraciones tributarias competentes.

Por otra parte, la transmisión de un inmueble genera, en el ámbito del impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF), una ganancia patrimonial que debe ser declarada. A tal efecto, la Agencia Tributaria suele poner a disposición del contribuyente un borrador de declaración (Modelo 100), elaborado a partir de la información disponible para la Administración, incluida la procedente del Catastro.

Por ello, lo habitual es que en dicho borrador figure ya reflejada la ganancia obtenida por la venta del inmueble. En caso contrario, deberá ser el propio contribuyente quien incorpore los datos correspondientes. Es importante señalar que las rentas derivadas de ganancias patrimoniales se tratan de forma distinta a otras rentas, como los rendimientos del trabajo o del capital mobiliario.

A diferencia de estas últimas, no existe obligación de practicar retención a cuenta por parte del pagador. Por tanto, el contribuyente percibe íntegramente el importe de la ganancia y debe ingresar, por su cuenta, la parte correspondiente de la deuda tributaria en el momento de presentar la declaración del IRPF.

Este ingreso puede efectuarse mediante domiciliación bancaria, y, si se cumplen ciertos requisitos, incluso fraccionarse. En cuanto a la exención por reinversión en vivienda habitual, esta solo opera cuando (i) el inmueble transmitido fuera la vivienda habitual del contribuyente y (ii) el importe obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual.

Por tanto, dicha ganancia patrimonial está sujeta y no exenta al IRPF, que normalmente habrá de satisfacerse mediante un ingreso adicional en el momento de presentar la declaración por ese impuesto.

*Ángel Gómez Gallego, abogado de Lean Abogados.